Trêve hivernale locative : quelles règles pour le propriétaire ?
Table des matières
Qu’est-ce que la trêve hivernale locative ?
La trêve hivernale locative désigne la période pendant laquelle l’expulsion d’un occupant de son domicile est, en principe, suspendue. Elle commence chaque année le 1er novembre et prend fin le 31 mars inclus. (source Service Public)
Son objectif est de protéger les personnes qui risqueraient de se retrouver sans habitation pendant les mois d’hiver. Pour autant, elle ne signifie pas qu’un locataire bénéficie d’un droit à rester définitivement dans les lieux ni que les obligations issues du bail disparaissent.
Le loyer et les charges restent dus. Les sommes non réglées continuent donc à s’accumuler et le propriétaire conserve le droit d’engager ou de poursuivre les démarches nécessaires pour obtenir leur paiement et, lorsque les conditions sont réunies, la résiliation du contrat.
C’est un point important pour les bailleurs : la trêve suspend essentiellement l’exécution matérielle de l’expulsion, et non l’ensemble de la procédure judiciaire.
Quelles sont les dates de la trêve hivernale ?
Le calendrier est fixé par la loi : du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.
La trêve 2025-2026 s’est ainsi terminée le 31 mars 2026. La prochaine période commencera le 1er novembre 2026 et se terminera le 31 mars 2027, sauf mesure exceptionnelle venant modifier ce calendrier. Les dates peuvent en effet être prolongées ponctuellement par les pouvoirs publics dans certaines circonstances.
Entre le 1er avril et le 31 octobre, une décision d’expulsion devenue exécutoire peut en principe être mise en œuvre, sous réserve que les autres délais et formalités aient été respectés.
La procédure d’expulsion s’arrête-t-elle pendant l’hiver ?
Non, et cette distinction est essentielle pour un propriétaire confronté à des loyers impayés.
La période hivernale n’interdit pas au bailleur d’engager les démarches nécessaires. Selon l’état du dossier, il peut continuer à faire constater les impayés, faire délivrer les actes nécessaires, saisir la justice ou obtenir une décision prononçant la résiliation du bail et l’expulsion.
Si une décision a déjà été obtenue, le commissaire de justice peut également délivrer un commandement de quitter les lieux. L’exécution forcée sera simplement reportée lorsque l’occupant bénéficie de la protection hivernale.
Pour le propriétaire, attendre le 1er avril avant de commencer les démarches serait donc généralement une mauvaise stratégie. Les procédures locatives prennent du temps et commencer pendant l’hiver permet d’avancer sur le dossier avant la reprise éventuelle de l’exécution.
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Dans quels cas la trêve hivernale ne s’applique-t-elle pas ?
La protection n’est pas absolue. Plusieurs exceptions permettent une évacuation ou une expulsion pendant cette période.
Les squatteurs constituent notamment un cas à distinguer clairement d’un locataire qui reste dans les lieux après la résiliation de son bail. La trêve ne s’applique pas aux personnes entrées illicitement dans un domicile. Leur évacuation forcée peut donc intervenir tout au long de l’année.
De même, lorsqu’une solution de relogement correspondant aux besoins de l’occupant est effectivement assurée, l’exécution peut avoir lieu pendant l’hiver.
Que deviennent les loyers impayés pendant cette période ?
La protection contre l’expulsion ne constitue jamais une suspension du paiement du loyer.
L’occupant doit continuer à respecter ses obligations financières. Les sommes qui restent impayées s’ajoutent donc aux échéances précédentes et demeurent récupérables par le propriétaire.
Lorsque le bail a déjà été résilié, les sommes dues pour le maintien dans les lieux peuvent prendre la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant est notamment fixé dans le cadre de la décision judiciaire.
Le bailleur peut parallèlement poursuivre les démarches de recouvrement. Selon la situation et les garanties souscrites, il peut également mobiliser une caution, une assurance loyers impayés ou d’autres moyens permettant de récupérer les sommes dues.
La trêve ne doit donc pas être confondue avec une annulation ou un gel des créances locatives.
Comment se déroule une expulsion pour loyers impayés ?
L’expulsion constitue l’aboutissement d’une procédure encadrée par la loi. Le propriétaire ne peut jamais décider seul de mettre son locataire dehors.
Lorsque le bail comporte une clause résolutoire et que les conditions sont réunies, la démarche commence généralement par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Si la situation n’est pas régularisée, l’affaire peut ensuite être portée devant le juge.
Celui-ci examine notamment la situation financière et personnelle des parties. Dans certaines circonstances, il peut accorder un échéancier permettant au locataire de régler progressivement les sommes dues et suspendre les effets de la clause résolutoire.
À l’inverse, lorsque les conditions sont réunies, il peut prononcer ou constater la résiliation du contrat et ordonner l’expulsion. La décision doit ensuite être signifiée et un commandement de quitter les lieux est délivré.
Après ce commandement, le délai est généralement de deux mois, même s’il peut être réduit ou supprimé dans certains cas. Le juge de l’exécution peut également accorder un délai supplémentaire allant d’un mois à un an en fonction de la situation de l’occupant et de ses possibilités de relogement.
Si ces délais rencontrent la période du 1er novembre au 31 mars et qu’aucune exception ne s’applique, l’intervention physique est alors reportée.
Que peut faire le propriétaire pendant la trêve ?
Pour un bailleur confronté à un impayé, ces cinq mois ne doivent pas devenir une période d’attente passive.
Il peut continuer à documenter la situation, conserver les échanges, établir précisément les montants restant dus et poursuivre les démarches nécessaires. Il peut également rechercher une solution amiable lorsque la situation financière de l’occupant permet d’envisager un échéancier réaliste.
Si le dialogue échoue, la procédure peut suivre son cours devant la justice. L’objectif est notamment d’éviter de commencer les démarches seulement après le 31 mars et de perdre plusieurs mois supplémentaires.
Le suivi des paiements joue ici un rôle important. Une solution comme Gapaylo permet de centraliser les informations liées aux loyers et à la gestion du bail afin d’identifier plus rapidement les retards et de conserver un historique clair des flux. Une réaction précoce augmente les possibilités de régularisation avant que les impayés deviennent importants.
Le propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire ?
Non. Même lorsqu’il dispose d’une décision favorable et que le bail est résilié, le propriétaire ne peut pas prendre lui-même possession du logement.
Changer les serrures, entrer dans les lieux sans autorisation, déplacer les meubles ou contraindre physiquement l’occupant à partir expose le bailleur à des sanctions pénales. L’expulsion doit être exécutée par un commissaire de justice, éventuellement avec le concours de la force publique lorsque cela est nécessaire.
Une expulsion réalisée directement par le propriétaire peut constituer une violation de domicile et l’expose à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.
La fin de la trêve ne donne donc jamais au propriétaire le droit d’intervenir lui-même dans le logement.
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Comment anticiper la trêve hivernale lorsqu’on est bailleur ?
La meilleure protection reste d'intervenir dès les premiers incidents plutôt que d'attendre l'accumulation de plusieurs mois de loyers.
Un retard isolé peut parfois être résolu rapidement par un échange avec le locataire. Lorsque les difficultés persistent, il devient important de formaliser les relances, vérifier les garanties disponibles et engager les démarches adaptées sans attendre l'automne.
Il est également utile de conserver un dossier complet comprenant le bail, l'état des lieux, l'historique des paiements, les relances et les éventuels accords conclus.
L'objectif n'est pas nécessairement d'engager immédiatement une action en justice à chaque retard, mais d'éviter qu'une situation non traitée en septembre ou octobre ne devienne beaucoup plus difficile à gérer pendant l'hiver.
Une protection hivernale qui n’empêche pas le bailleur d’agir
La trêve hivernale protège les occupants contre l'exécution d'une expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, mais elle ne suspend ni leurs obligations financières ni les droits du propriétaire. Les loyers restent dus et les démarches judiciaires peuvent continuer.
Pour le bailleur, l'enjeu consiste donc surtout à ne pas confondre suspension de l'expulsion et suspension de la procédure. En cas d'impayés persistants, agir suffisamment tôt permet de protéger ses intérêts tout en respectant les droits de l'occupant.
FAQ
Quand la trêve hivernale ne s'applique pas ?
Elle ne s'applique notamment pas aux squatteurs occupant un domicile, aux personnes bénéficiant d'une solution de relogement correspondant à leurs besoins et à certaines expulsions du domicile familial ordonnées par un juge, notamment dans des situations de violences conjugales. Des règles particulières existent également pour les squatteurs d'un garage ou d'un terrain.
Est-il possible d'expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
En principe, l'expulsion physique d'un locataire protégé est suspendue entre le 1er novembre et le 31 mars. La procédure peut néanmoins continuer pendant cette période et certaines exceptions permettent une exécution pendant l'hiver, notamment lorsqu'un relogement adapté est assuré.
Quelles sont les dates pour expulser un locataire ?
La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars inclus. Les expulsions pouvant être exécutées sont donc généralement réalisées entre le 1er avril et le 31 octobre, sous réserve que la décision de justice, le commandement de quitter les lieux et les délais applicables aient été respectés.
