Qu’est-ce que la trêve hivernale locative ?

La trêve hivernale locative désigne la période pendant laquelle l’expulsion d’un occupant de son domicile est, en principe, suspendue. Elle commence chaque année le 1er novembre et prend fin le 31 mars inclus. (source Service Public)

Son objectif est de protéger les personnes qui risqueraient de se retrouver sans habitation pendant les mois d’hiver. Pour autant, elle ne signifie pas qu’un locataire bénéficie d’un droit à rester définitivement dans les lieux ni que les obligations issues du bail disparaissent.

Le loyer et les charges restent dus. Les sommes non réglées continuent donc à s’accumuler et le propriétaire conserve le droit d’engager ou de poursuivre les démarches nécessaires pour obtenir leur paiement et, lorsque les conditions sont réunies, la résiliation du contrat.

C’est un point important pour les bailleurs : la trêve suspend essentiellement l’exécution matérielle de l’expulsion, et non l’ensemble de la procédure judiciaire.

Quelles sont les dates de la trêve hivernale ?

Le calendrier est fixé par la loi : du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.

La trêve 2025-2026 s’est ainsi terminée le 31 mars 2026. La prochaine période commencera le 1er novembre 2026 et se terminera le 31 mars 2027, sauf mesure exceptionnelle venant modifier ce calendrier. Les dates peuvent en effet être prolongées ponctuellement par les pouvoirs publics dans certaines circonstances.

Entre le 1er avril et le 31 octobre, une décision d’expulsion devenue exécutoire peut en principe être mise en œuvre, sous réserve que les autres délais et formalités aient été respectés.

La procédure d’expulsion s’arrête-t-elle pendant l’hiver ?

Non, et cette distinction est essentielle pour un propriétaire confronté à des loyers impayés.

La période hivernale n’interdit pas au bailleur d’engager les démarches nécessaires. Selon l’état du dossier, il peut continuer à faire constater les impayés, faire délivrer les actes nécessaires, saisir la justice ou obtenir une décision prononçant la résiliation du bail et l’expulsion.

Si une décision a déjà été obtenue, le commissaire de justice peut également délivrer un commandement de quitter les lieux. L’exécution forcée sera simplement reportée lorsque l’occupant bénéficie de la protection hivernale.

Pour le propriétaire, attendre le 1er avril avant de commencer les démarches serait donc généralement une mauvaise stratégie. Les procédures locatives prennent du temps et commencer pendant l’hiver permet d’avancer sur le dossier avant la reprise éventuelle de l’exécution.

{{content="https://blog.gapaylo.fr/composants-cta"}}

Dans quels cas la trêve hivernale ne s’applique-t-elle pas ?

La protection n’est pas absolue. Plusieurs exceptions permettent une évacuation ou une expulsion pendant cette période.

Source ANIL

‍

Les squatteurs constituent notamment un cas à distinguer clairement d’un locataire qui reste dans les lieux après la résiliation de son bail. La trêve ne s’applique pas aux personnes entrées illicitement dans un domicile. Leur évacuation forcée peut donc intervenir tout au long de l’année.

De même, lorsqu’une solution de relogement correspondant aux besoins de l’occupant est effectivement assurée, l’exécution peut avoir lieu pendant l’hiver.

Que deviennent les loyers impayés pendant cette période ?

La protection contre l’expulsion ne constitue jamais une suspension du paiement du loyer.

L’occupant doit continuer à respecter ses obligations financières. Les sommes qui restent impayées s’ajoutent donc aux échéances précédentes et demeurent récupérables par le propriétaire.

Lorsque le bail a déjà été résilié, les sommes dues pour le maintien dans les lieux peuvent prendre la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant est notamment fixé dans le cadre de la décision judiciaire.

Le bailleur peut parallèlement poursuivre les démarches de recouvrement. Selon la situation et les garanties souscrites, il peut également mobiliser une caution, une assurance loyers impayés ou d’autres moyens permettant de récupérer les sommes dues.

La trêve ne doit donc pas être confondue avec une annulation ou un gel des créances locatives.

Comment se déroule une expulsion pour loyers impayés ?

L’expulsion constitue l’aboutissement d’une procédure encadrée par la loi. Le propriétaire ne peut jamais décider seul de mettre son locataire dehors.

Lorsque le bail comporte une clause résolutoire et que les conditions sont réunies, la démarche commence généralement par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Si la situation n’est pas régularisée, l’affaire peut ensuite être portée devant le juge.

Celui-ci examine notamment la situation financière et personnelle des parties. Dans certaines circonstances, il peut accorder un échéancier permettant au locataire de régler progressivement les sommes dues et suspendre les effets de la clause résolutoire.

À l’inverse, lorsque les conditions sont réunies, il peut prononcer ou constater la résiliation du contrat et ordonner l’expulsion. La décision doit ensuite être signifiée et un commandement de quitter les lieux est délivré.

Après ce commandement, le délai est généralement de deux mois, même s’il peut être réduit ou supprimé dans certains cas. Le juge de l’exécution peut également accorder un délai supplémentaire allant d’un mois à un an en fonction de la situation de l’occupant et de ses possibilités de relogement.

Si ces délais rencontrent la période du 1er novembre au 31 mars et qu’aucune exception ne s’applique, l’intervention physique est alors reportée.

Que peut faire le propriétaire pendant la trêve ?

Pour un bailleur confronté à un impayé, ces cinq mois ne doivent pas devenir une période d’attente passive.

Il peut continuer à documenter la situation, conserver les échanges, établir précisément les montants restant dus et poursuivre les démarches nécessaires. Il peut également rechercher une solution amiable lorsque la situation financière de l’occupant permet d’envisager un échéancier réaliste.

Si le dialogue échoue, la procédure peut suivre son cours devant la justice. L’objectif est notamment d’éviter de commencer les démarches seulement après le 31 mars et de perdre plusieurs mois supplémentaires.

Le suivi des paiements joue ici un rôle important. Une solution comme Gapaylo permet de centraliser les informations liées aux loyers et à la gestion du bail afin d’identifier plus rapidement les retards et de conserver un historique clair des flux. Une réaction précoce augmente les possibilités de régularisation avant que les impayés deviennent importants.

Le propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire ?

Non. Même lorsqu’il dispose d’une décision favorable et que le bail est résilié, le propriétaire ne peut pas prendre lui-même possession du logement.

Changer les serrures, entrer dans les lieux sans autorisation, déplacer les meubles ou contraindre physiquement l’occupant à partir expose le bailleur à des sanctions pénales. L’expulsion doit être exécutée par un commissaire de justice, éventuellement avec le concours de la force publique lorsque cela est nécessaire.

Une expulsion réalisée directement par le propriétaire peut constituer une violation de domicile et l’expose à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.

La fin de la trêve ne donne donc jamais au propriétaire le droit d’intervenir lui-même dans le logement.

{{pricing="https://blog.gapaylo.fr/composants-cta"}}

Comment anticiper la trêve hivernale lorsqu’on est bailleur ?

La meilleure protection reste d'intervenir dès les premiers incidents plutôt que d'attendre l'accumulation de plusieurs mois de loyers.

Un retard isolé peut parfois être résolu rapidement par un échange avec le locataire. Lorsque les difficultés persistent, il devient important de formaliser les relances, vérifier les garanties disponibles et engager les démarches adaptées sans attendre l'automne.

Il est également utile de conserver un dossier complet comprenant le bail, l'état des lieux, l'historique des paiements, les relances et les éventuels accords conclus.

L'objectif n'est pas nécessairement d'engager immédiatement une action en justice à chaque retard, mais d'éviter qu'une situation non traitée en septembre ou octobre ne devienne beaucoup plus difficile à gérer pendant l'hiver.

Une protection hivernale qui n’empêche pas le bailleur d’agir

La trêve hivernale protège les occupants contre l'exécution d'une expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, mais elle ne suspend ni leurs obligations financières ni les droits du propriétaire. Les loyers restent dus et les démarches judiciaires peuvent continuer.

Pour le bailleur, l'enjeu consiste donc surtout à ne pas confondre suspension de l'expulsion et suspension de la procédure. En cas d'impayés persistants, agir suffisamment tôt permet de protéger ses intérêts tout en respectant les droits de l'occupant.

Peut-on saisir le salaire d’un locataire pour des loyers impayés ?

Oui, mais cette possibilité n’est jamais automatique. Un bailleur ne peut pas contacter directement l’employeur de son locataire pour lui demander de prélever les loyers non réglés.

Pour engager une saisie, il doit d’abord disposer d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. Il peut notamment s’agir d’un jugement, d’une ordonnance ou d’une injonction de payer devenue exécutoire. Ce document officialise les sommes dues et permet ensuite d’engager une mesure d’exécution forcée. (source PAP)

Une fois les conditions réunies, une fraction de la rémunération peut être retenue chaque mois jusqu’au remboursement des impayés, dans les limites prévues par la réglementation.

Ce qui a changé depuis le 1er juillet 2025

La réforme entrée en vigueur en juillet 2025 a surtout modifié l’organisation de la procédure. Auparavant, sa mise en œuvre reposait largement sur le tribunal judiciaire et son greffe. Désormais, ce sont principalement les commissaires de justice qui pilotent les différentes étapes.

Pour le bailleur, cette évolution rend le recouvrement plus direct une fois le titre exécutoire obtenu. Il n’est plus nécessaire de repasser systématiquement par une phase préalable devant le juge pour mettre en œuvre la retenue.

Cela ne signifie pas que la justice n’intervient plus. Le débiteur conserve notamment la possibilité de contester la mesure devant le juge de l’exécution si les conditions sont réunies.

La réforme a également créé un registre numérique des saisies des rémunérations. Celui-ci permet de centraliser les dossiers et facilite leur coordination lorsqu’une même personne doit rembourser plusieurs créanciers.

Quelles sont les étapes de la saisie sur salaire ?

La procédure suit désormais un chemin relativement lisible. Le créancier doit d’abord obtenir son titre exécutoire avant de faire intervenir un commissaire de justice.

‍

La saisie permet ainsi au propriétaire de récupérer progressivement les sommes qui lui reviennent lorsque le l'occupant dispose de revenus réguliers.

Le commandement de payer laisse encore une marge de manœuvre

Avant que la retenue ne soit mise en œuvre, le commissaire de justice signifie au débiteur un commandement de payer. Celui-ci dispose alors d’un mois pour régler les sommes réclamées, proposer un accord ou contester la disposition.

Cette étape peut encore permettre de trouver une solution amiable. Un échéancier peut par exemple être envisagé lorsque les difficultés rencontrées sont temporaires et que l'occupant reste en capacité de reprendre ses paiements.

Si aucun accord n’est trouvé dans le délai prévu, la procédure peut se poursuivre auprès de l’employeur. Cette étape permet donc de formaliser les manquements tout en laissant une dernière possibilité de régularisation avant activation.

{{content="https://blog.gapaylo.fr/composants-cta"}}

Quel est le rôle de l’employeur ?

Une fois la mesure signifiée, l’employeur devient le tiers saisi. Il doit calculer puis retenir chaque mois la fraction de rémunération prévue par les textes.

Les sommes ne sont toutefois pas directement versées au bailleur. Elles transitent par un commissaire de justice répartiteur, chargé de les recevoir puis de les attribuer au créancier. En présence de plusieurs saisies, le répartiteur assure également la distribution des montants entre les différents créanciers selon les règles applicables.

L’employeur n’a donc pas à arbitrer le litige lié au contrat de location. Son rôle consiste à appliquer la disposition qui lui a été régulièrement notifiée.

Quelle part du salaire peut réellement être saisie ?

La totalité de la rémunération du locataire ne peut jamais être prélevée. La loi prévoit un barème progressif déterminant la fraction saisissable.

Plus les revenus sont élevés, plus la part pouvant être affectée au remboursement augmente. La situation familiale peut également intervenir dans le calcul, tandis qu’une somme minimale doit rester à la disposition de la personne concernée pour lui permettre de couvrir ses dépenses courantes.

Pour le bailleur, ce point est essentiel. Plusieurs milliers d’euros de loyers non réglés ne seront pas nécessairement récupérés en quelques mois. Lorsque les ressources sont modestes, les versements peuvent être faibles et le recouvrement s’étaler dans le temps.

Le dispositif doit donc être considéré comme un outil de remboursement progressif, et non comme une solution permettant de récupérer immédiatement l’intégralité des impayés.

Le locataire peut-il contester la saisie ?

Oui. La réforme a facilité la mise en œuvre pour le créancier, mais elle n’a pas supprimé les droits du débiteur ni le contrôle de la justice.

Une contestation peut être portée devant le juge de l’exécution, notamment concernant le montant réclamé, les conditions de mise en œuvre ou le calcul de la fraction saisissable. Selon le moment auquel elle intervient, elle peut également suspendre temporairement le dispositif.

Le propriétaire a donc tout intérêt à conserver un dossier précis : contrat de location, historique des versements, relances, éventuels accords, décompte des sommes restant à payer et titre exécutoire. Ces éléments permettront de justifier sa demande en cas de contestation.

Saisie sur salaire et expulsion : deux procédures différentes

La saisie des rémunérations et l’expulsion sont parfois engagées dans un même contexte, mais elles répondent à deux objectifs distincts.

La première constitue une procédure de recouvrement : elle permet au créancier de récupérer les sommes qui n’ont pas été payées. Elle n’entraîne ni la résiliation automatique du bail ni le départ du locataire.

La procédure d’expulsion vise au contraire à mettre fin au contrat et, lorsque les conditions légales sont réunies, à obtenir la libération du logement. Elle possède ses propres étapes, délais et garanties.

Dans certaines situations, les deux démarches peuvent donc avancer parallèlement. Le propriétaire peut chercher à récupérer les arriérés déjà accumulés tout en poursuivant la résiliation du bail afin d’éviter que les impayés continuent à augmenter.

La saisie garantit-elle le remboursement des loyers ?

Non. Son efficacité dépend fortement de la situation financière et professionnelle de la personne concernée.

Lorsque l'occupant dispose d’un salaire régulier et suffisamment élevé, le remboursement peut avancer de manière relativement constante. À l’inverse, si sa rémunération est faible, la fraction saisissable peut être limitée et les versements s’étaler sur une longue période.

Un changement d’employeur, une période de chômage ou la présence d’autres créanciers peuvent également influencer le rythme du recouvrement. Le rôle du commissaire de justice répartiteur devient notamment important lorsque plusieurs saisies doivent être coordonnées.

Pour le créancier, cette mesure constitue donc un levier de recouvrement intéressant, mais elle ne garantit ni la récupération immédiate ni le remboursement intégral des loyers.

{{pricing="https://blog.gapaylo.fr/composants-cta"}}

Comment réagir dès les premiers retards de paiement ?

Attendre plusieurs mois avant d’agir augmente mécaniquement les sommes à récupérer et peut rendre la régularisation plus difficile.

Dès qu’un retard significatif apparaît, un premier échange avec le locataire peut permettre d’en identifier la cause : difficulté ponctuelle, baisse de revenus, retard administratif ou problème plus durable. Lorsque la situation le permet, une solution amiable peut éviter d’engager immédiatement une procédure plus lourde.

Si les retards persistent, il devient important de formaliser les échanges et de conserver toutes les pièces utiles. Bail, échéancier, relevé des paiements, courriers de relance et éventuelles garanties permettront au bailleur de constituer un dossier solide si l’intervention d’un commissaire de justice devient nécessaire.

Il convient également de vérifier rapidement les protections déjà en place, notamment une assurance contre les loyers impayés ou une caution.

Sécuriser le suivi pour intervenir rapidement et éviter les procédures

Pour éviter les procédures longues et coûteuses, souscrire à une garantie loyers impayés peut être la solution.

C’est dans cette logique qu’un outil comme Gapaylo peut être utile : il permet de protéger vos revenus locatifs (vous êtes payé(e) le 1er du mois, quoi qu'il arrive), de sécuriser la sélection de votre locataire, et de simplifier la gestion locative.

Une procédure simplifiée mais toujours encadrée

Depuis juillet 2025, la saisie des rémunérations repose davantage sur les commissaires de justice, ce qui facilite sa mise en œuvre une fois le titre exécutoire obtenu. Elle reste néanmoins strictement réglementée : le bailleur ne peut jamais intervenir directement auprès de l’employeur sans respecter les étapes prévues.

Elle peut constituer une solution efficace lorsque le locataire dispose de revenus réguliers. Son résultat dépend toutefois de la fraction saisissable, de sa situation professionnelle et de la présence éventuelle d’autres créanciers. Pour le propriétaire, la priorité reste donc de réagir rapidement aux premiers impayés, de documenter les sommes dues et d’engager la procédure adaptée lorsque la résolution amiable n’est plus suffisante.

‍

Dans quels cas peut-on expulser un locataire ?

Un propriétaire ne peut demander l'expulsion d'un locataire que pour un motif légal. L'expulsion ne peut être ordonnée que par le juge, et la préfecture doit autoriser le concours de la force publique. Le cas le plus fréquent concerne les impayés de loyers, mais d'autres situations peuvent également justifier une résiliation du bail.

‍

Dans tous les cas, le bailleur doit pouvoir démontrer le manquement reproché. Une simple mésentente avec le locataire ou la volonté de récupérer rapidement le logement ne suffisent pas à engager une procédure d'expulsion.

La première étape : le commandement de payer ou de respecter ses obligations

Avant toute action devant le juge, le propriétaire doit généralement adresser un commandement par l'intermédiaire d'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

En cas d'impayés, ce document prend la forme d'un commandement de payer. Il informe officiellement le locataire de sa dette et lui laisse un délai pour régulariser sa situation.

Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, ce commandement constitue souvent un préalable obligatoire à la résiliation du contrat de location.

Cette phase est importante, car elle laisse encore la possibilité au locataire de régler sa dette ou de trouver un accord amiable avec le bailleur.

La saisine du juge

Si la situation n'est pas régularisée dans les délais prévus, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection.

L'affaire est alors examinée lors d'une audience au cours de laquelle chaque partie peut présenter ses arguments et produire ses justificatifs.

Le juge ne prononce pas automatiquement l'expulsion. Il apprécie notamment :

• le montant de la dette ;
• les efforts de paiement réalisés ;
• la situation financière et familiale du locataire ;
• les circonstances ayant conduit aux impayés.

Selon les cas, il peut accorder des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire ou prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.

{{content="https://blog.gapaylo.fr/composants-cta"}}

Le jugement et ses conséquences

Lorsque le juge prononce la résiliation du bail, le locataire perd son droit d'occuper le logement.

Le jugement fixe généralement les sommes restant dues ainsi que les éventuels délais accordés avant l'expulsion.

Même après cette décision, le propriétaire ne peut pas reprendre possession du logement par ses propres moyens. Il doit attendre l'exécution de la décision de justice selon la procédure prévue par le Code des procédures civiles d'exécution.

Le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement devenu exécutoire, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux.

Ce document marque le début de la phase d'exécution de la décision judiciaire.

Le locataire dispose alors d'un délai légal pour quitter volontairement le logement. Durant cette période, il peut encore solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsque sa situation le justifie.

L'objectif est de favoriser un départ volontaire avant toute expulsion forcée.

L'expulsion par le commissaire de justice

Si le locataire reste dans le logement malgré le commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice peut organiser l'expulsion.

Lorsque l'occupant refuse d'ouvrir ou de quitter le logement, le commissaire de justice ne peut pas intervenir seul. Il doit demander le concours de la force publique auprès du préfet.

Ce n'est qu'après l'obtention de cette autorisation que l'expulsion pourra être réalisée avec l'assistance des forces de l'ordre si nécessaire.

Cette étape reste relativement rare : de nombreuses procédures trouvent une issue avant d'en arriver à une expulsion effective.

La trêve hivernale : une protection pour le locataire

Même lorsqu'une décision de justice ordonne l'expulsion, celle-ci ne peut généralement pas être exécutée pendant la trêve hivernale.

Cette période, qui s'étend chaque année du 1er novembre au 31 mars, suspend les expulsions des résidences principales, sauf dans certaines situations particulières prévues par la loi.

La trêve hivernale ne supprime toutefois ni la dette locative ni la procédure judiciaire. Le bail continue d'être résilié et les loyers ou indemnités d'occupation peuvent continuer à être dus.

À son expiration, la procédure reprend normalement si aucune solution n'a été trouvée entre les parties.

{{pricing="https://blog.gapaylo.fr/composants-cta"}}

Quels sont les délais d'une procédure d'expulsion ?

Contrairement à certaines idées reçues, une expulsion locative est rarement rapide.

Entre le premier impayé et la reprise effective du logement, plusieurs mois peuvent s'écouler, voire davantage lorsque des délais judiciaires sont accordés ou que la trêve hivernale suspend la procédure.

À titre indicatif, une procédure comprend généralement :

‍

Chaque dossier étant différent, la durée totale dépend notamment de la charge des tribunaux, des recours exercés et de la situation personnelle du locataire.
Source Service Public.

Les erreurs à éviter pour un propriétaire

Face à un locataire en difficulté, certains propriétaires sont tentés d'agir seuls afin d'accélérer la récupération de leur logement. Pourtant, cette démarche peut entraîner des conséquences importantes.

Il est notamment interdit :

• de changer les serrures ;
• de couper l'électricité ou l'eau ;
• de pénétrer dans le logement sans autorisation ;
• de retirer les affaires personnelles du locataire ;
• d'exercer des pressions pour provoquer son départ.

Ces pratiques constituent des expulsions illégales et peuvent engager la responsabilité civile ou pénale du bailleur.

Le respect de la procédure est donc essentiel, même lorsque la situation paraît bloquée.

Comment limiter le risque d'expulsion ?

La meilleure procédure d'expulsion est souvent celle qui n'a jamais besoin d'être engagée.

Avant la signature du bail, une sélection rigoureuse du locataire permet de réduire significativement le risque d'impayés. Pendant la location, un suivi régulier des paiements facilite également une réaction rapide dès les premiers retards.

En cas de difficulté, privilégier le dialogue et rechercher une solution amiable reste souvent plus efficace qu'un contentieux long et coûteux.

Enfin, s'appuyer sur des outils de gestion locative comme GaPayLo permet de mieux suivre les échéances, centraliser les documents liés au bail et détecter rapidement les incidents de paiement. Une gestion plus structurée contribue à sécuriser la relation entre bailleur et locataire et à limiter le recours à une procédure judiciaire.

Une procédure strictement encadrée par la loi

La procédure d'expulsion d'un locataire répond à un équilibre entre la protection du droit de propriété et celle des occupants. Même en cas de loyers impayés, le propriétaire doit respecter chaque étape prévue par la loi, depuis le commandement de payer jusqu'à l'exécution éventuelle de la décision de justice. Une bonne connaissance de cette procédure, associée à une gestion locative rigoureuse, permet d'agir efficacement tout en limitant les risques de contentieux.

‍

Il n'existe pas une seule « loi expulsion logement ». En 2026, trois textes distincts encadrent la situation d'un propriétaire bailleur : la loi anti-squat du 27 juillet 2023, les règles classiques d'expulsion pour loyers impayés, et le décret du 3 novembre 2025 sur l'indemnisation en cas de blocage administratif. Confondre ces régimes, c'est risquer de mauvaises décisions et des pertes de temps considérables.

Cet article vous guide étape par étape selon votre situation réelle : identifier le bon régime applicable, suivre la procédure sans faux pas, comprendre la trêve hivernale et, surtout, éviter d'en arriver là.

Les différentes lois sur l’expulsion

Avant toute chose, un bailleur doit identifier le statut juridique de l'occupant. C'est ce point de départ qui détermine la procédure à suivre, l'autorité à saisir et les délais à anticiper. Une mauvaise qualification coûte souvent plusieurs mois.

La loi anti-squat du 27 juillet 2023 : pour les occupants sans droit ni titre

La loi du 27 juillet 2023 vise à mieux protéger les logements contre l'occupation illicite. Elle a renforcé l'arsenal juridique disponible face aux squats en permettant, dans certains cas précis, de solliciter une procédure administrative accélérée auprès du préfet lorsque l'occupation illicite est caractérisée et les preuves réunies.

Ce texte ne concerne que les occupants sans aucun droit ni titre : sans bail ou document préalable de mise à disposition du logement, l'entrée est réalisée par effraction, voire menace ou tromperie.

Ce que cette loi ne fait pas : elle ne transforme pas automatiquement un locataire en situation d'impayé en squatteur. Tant qu'il existe un bail - même si le locataire ne paie plus - l'occupant bénéficie d'un titre et relève d'un régime entièrement différent. C'est l'une des confusions les plus fréquentes et les plus coûteuses.

La procédure classique pour loyers impayés : le droit commun du bail

Pour un locataire titulaire d'un bail qui cesse de payer son loyer, c'est le droit commun de l'expulsion locative qui s'applique. La procédure est exclusivement judiciaire, encadrée par des étapes précises, et un propriétaire ne peut jamais agir seul.

La logique est claire : le locataire en impayé est entré légalement dans le logement. Il dispose d'un titre. Même si la situation se dégrade, il ne devient pas un squatteur. Le faire passer pour tel expose le bailleur à de graves erreurs de procédure et peut fragiliser l'ensemble du dossier.

Le décret du 3 novembre 2025 : l'indemnisation du bailleur en cas de blocage

Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025, entré en vigueur le 7 novembre 2025, ne crée pas une nouvelle procédure d'expulsion. Il précise et harmonise les modalités d'indemnisation du propriétaire lorsque l'État refuse ou retarde le concours de la force publique après qu'une décision de justice a été obtenue.

Ce texte s'active dans un cas bien précis : vous avez obtenu un jugement d'expulsion, mais l'État ne vous permet pas de l'exécuter. Le décret clarifie à partir de quand la responsabilité de l'État est engagée et comment évaluer le préjudice subi.

Tableau comparatif des trois situations :

Expulsion pour loyers impayés : les 5 étapes de la procédure

La procédure d'expulsion pour impayés suit une chronologie précise. Chaque étape conditionne la suivante. Un bailleur qui en saute une, ou qui agit trop tard, rallonge considérablement les délais.

Étapes 1 et 2 : le commandement de payer et la saisine du juge

Tout commence par le commandement de payer, un acte officiel délivré par un commissaire de justice. Ce document met le locataire en demeure de régler l'intégralité de sa dette dans le délai légal prévu - en général six semaines lorsque le bail contient une clause résolutoire.

Agir dès le premier impayé est décisif. Plus la dette s'accumule, plus le dossier devient complexe à gérer, plus les délais de régularisation s'allongent.

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail et l'expulsion. C'est à ce stade que le dossier doit être complet : bail signé, état des lieux, décompte précis des loyers impayés, relances écrites, échanges avec la CAF ou la MSA si des aides au logement sont versées.

Étape 3 : l'audience et la décision du juge

L'audience est une étape souvent sous-estimée. Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation réel. Il peut :

• constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion,
• accorder des délais de paiement au locataire,
• suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire est de bonne foi,
• tenir compte de la situation humaine et sociale du ménage.

Autrement dit, même avec une clause résolutoire parfaitement rédigée, l'issue n'est jamais automatique. C'est pourquoi la qualité du dossier présenté à l'audience fait toute la différence.

À noter : selon le niveau d'impayé, des mécanismes de prévention peuvent être activés en amont, notamment via la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Cela peut allonger le calendrier, mais contribue aussi à sécuriser la procédure sur le plan juridique.

Étapes 4 et 5 : le commandement de quitter les lieux et le concours de la force publique

Si le juge prononce l'expulsion, la décision doit être signifiée au locataire. Un commandement de quitter les lieux lui est ensuite délivré par le commissaire de justice. Ce document ouvre en règle générale un délai de deux mois avant toute expulsion matérielle, sauf si le juge a décidé de le réduire ou de le supprimer.

Le locataire peut également demander des délais supplémentaires au juge de l'exécution.

Si, au terme de ce délai, le locataire se maintient dans le logement, le bailleur doit adresser une demande de concours de la force publique au préfet. C'est seulement à ce stade qu'une expulsion effective peut être organisée, sous contrôle légal, avec l'appui des forces de l'ordre.

{{content="https://blog.gapaylo.fr/composants-cta"}}

Focus sur la trêve hivernale

La trêve hivernale est souvent présentée comme un blocage total. C'est inexact. Un bailleur qui comprend précisément ce qu'elle suspend - et ce qu'elle n'interdit pas - peut utiliser cette période de façon productive.

Ce que la trêve hivernale suspend réellement

La trêve hivernale s'applique du 1er novembre au 31 mars inclus. Elle suspend l'exécution matérielle de l'expulsion : concrètement, il est impossible de faire sortir physiquement un occupant de son logement pendant cette période, sauf exceptions, comme le rappelle le service public.

Si le délai prévu dans le commandement de quitter les lieux expire pendant la trêve et que le locataire ne dispose pas de solution de relogement adaptée, l'expulsion est reportée à la fin de la période.

Ce que le bailleur peut continuer à faire pendant la trêve

La trêve ne bloque pas l'ensemble de la procédure. Pendant cette période, un bailleur peut parfaitement :

• relancer le locataire et documenter les échanges,
• mandater un commissaire de justice,
• délivrer un commandement de payer,
• saisir le juge et obtenir une décision d'expulsion,
• préparer la demande de concours de la force publique pour l'après-trêve.

La bonne stratégie consiste à utiliser les mois de novembre à mars pour faire avancer le dossier, rassembler les preuves et être en ordre de marche dès le 1er avril.

Les exceptions à la trêve hivernale

La protection n'est pas absolue. Dans certains cas prévus par la loi, la trêve hivernale ne fait pas obstacle à l'exécution d'une expulsion. C'est notamment le cas lorsque le logement est manifestement impropre à l'habitation ou dans certaines situations liées à l'occupation illicite selon le fondement juridique retenu.

Quelles sont les principales exceptions ?

La protection n’est pas absolue. La trêve hivernale ne s’applique notamment pas dans plusieurs cas expressément prévus, parmi lesquels :

Comment se protéger en tant que bailleur ?

La meilleure protection contre une procédure d'expulsion longue et coûteuse se construit avant la remise des clés, pas au moment du premier incident.

Sélectionner le locataire et rédiger un bail solide

La première ligne de défense d'un propriétaire, c'est la qualité du dossier locatif. Il ne s'agit pas de chercher un profil parfait, mais de vérifier avec méthode la cohérence entre les revenus du candidat, sa situation professionnelle et le niveau de loyer demandé.

Quelques réflexes à systématiser : contrôler l'identité, analyser les revenus nets, apprécier le taux d'effort, vérifier la cohérence globale des pièces. Un dossier incomplet ou transmis dans l'urgence doit toujours inviter à la prudence.

Un bail bien rédigé est également indispensable. Les clauses relatives au paiement, au dépôt de garantie, à la solidarité éventuelle et à la clause résolutoire doivent être formulées avec précision. L'état des lieux, l'inventaire pour un logement meublé, et l'ensemble des annexes doivent être conservés sans approximation. En cas d'impayé, un bailleur organisé gagne du temps à chaque étape.

Réagir dès le premier impayé : relance amiable et constitution du dossier

Dès le premier retard de paiement, la priorité est d'ouvrir le dialogue. Un appel, suivi d'un e-mail ou d'un courrier rappelant le montant dû et demandant une régularisation rapide, permet souvent de débloquer une situation ponctuelle - tout en conservant une trace écrite utile.

Si la situation ne se régularise pas rapidement, plusieurs actions s'imposent :

• envoyer une mise en demeure formelle,
• constituer un dossier complet : bail, décompte des loyers, échanges écrits, relances, justificatifs,
• vérifier si le locataire perçoit une aide au logement et, si nécessaire, effectuer un signalement auprès de la CAF ou de la MSA,
• orienter le locataire vers les dispositifs d'aide existants : FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement), ADIL, travailleur social.

Ce dossier servira au commissaire de justice, à l'assureur si une garantie loyers impayés est en place, et au juge le cas échéant.

Indemnisation par l'État : quand et comment y avoir droit

Si l'expulsion est légalement ordonnée mais que le préfet refuse ou retarde le concours de la force publique, la responsabilité de l'État peut être engagée.

Depuis le décret du 3 novembre 2025, le cadre est plus lisible. La responsabilité de l'État court à compter :

• de la décision explicite de refus du préfet,
• ou, en l'absence de réponse, à l'issue d'un délai de deux mois suivant la demande de concours.

Pour constituer un dossier solide en vue d'une indemnisation, il faut conserver : le jugement d'expulsion, les significations, le commandement de quitter les lieux, la preuve de la demande adressée au préfet, et un décompte actualisé des sommes perdues (loyers non perçus, charges, préjudice locatif).

{{pricing="https://blog.gapaylo.fr/composants-cta"}}

‍

FAQ : les questions les plus fréquentes sur l'expulsion locative

Un propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire ? Non. Changer la serrure, couper l'électricité ou vider le logement de sa propre initiative est illégal, quelle que soit la durée ou le montant des impayés. Seule une décision de justice suivie d'une exécution régulière, avec le concours de la force publique si nécessaire, permet une expulsion légale.

À partir de combien de loyers impayés peut-on agir ? Il n'existe pas de seuil légal. En pratique, il faut réagir dès le premier impayé. Plus l'inaction dure, plus la dette s'alourdit et plus la procédure devient difficile à mener.

Qu'est-ce qu'un commandement de payer ? C'est un acte officiel délivré par un commissaire de justice qui met le locataire en demeure de régler sa dette dans un délai légal. C'est généralement le point de départ formel de la procédure d'expulsion pour impayés.

La trêve hivernale bloque-t-elle toute procédure ? Non. Elle suspend uniquement l'exécution matérielle de l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Elle n'empêche pas de saisir le juge, d'obtenir une décision ou de préparer la suite de la procédure.

Quelle différence entre un squatteur et un locataire en impayé ? Le squatteur occupe le logement sans droit ni titre et en a pris possession par voies de fait. Les procédures, les autorités compétentes et les délais sont entièrement différents.

Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ? Le bailleur peut demander une indemnisation à l'État pour le préjudice subi. Le décret du 3 novembre 2025 précise les modalités de cette réparation et le point de départ de la responsabilité de l'État.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion locative ? Plusieurs mois dans le meilleur des cas, parfois davantage. Entre le commandement de payer, l'audience, le commandement de quitter les lieux, la trêve hivernale éventuelle et l'attente du concours de la force publique, les délais s'accumulent rapidement. C'est pourquoi réagir tôt reste déterminant.

‍

Oui, un propriétaire bailleur peut récupérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auprès du locataire, mais uniquement sur la part récupérable et jamais sur les frais de gestion. Dans ce guide, vous saurez exactement quoi réclamer, quand, comment calculer le montant et quel justificatif joindre.

Qu’est-ce que la TEOM ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est la taxe locale qui finance le service public de collecte et de traitement des déchets ménagers. Elle concerne les communes ou intercommunalités qui ont choisi ce mode de financement, en alternative à la REOM.

Concrètement, la TEOM n’est pas adressée séparément : elle apparaît sur l’avis de taxe foncière du propriétaire. C’est un point clé pour le bailleur, car cette ligne figure parmi les éléments à identifier précisément avant toute refacturation au locataire (source impots.gouv.fr).

Son rôle est simple : permettre à la collectivité de financer l’enlèvement des ordures, leur collecte, puis leur traitement. Contrairement à une logique de facturation à l’usage, la TEOM ne dépend pas directement du volume exact de déchets produit par chaque occupant dans sa version classique.

Il faut aussi distinguer trois mécanismes souvent confondus :

‍

Autrement dit, la TEOM est une taxe liée au bien immobilier, la REOM une redevance liée au service utilisé, et la TEOMi une version hybride qui introduit une part incitative. Cette distinction est essentielle pour savoir ensuite ce qu’un propriétaire peut réellement récupérer en location.

Qui paie juridiquement et qui supporte économiquement la taxe ?

La règle est simple : juridiquement, c’est le propriétaire bailleur qui paie la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à l’administration fiscale, car elle figure sur son avis de taxe foncière. Mais économiquement, cette charge peut être refacturée puisqu’elle fait partie des charges récupérables.

En résumé :

- Le propriétaire paie la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) à l’administration fiscale, car elle figure sur son avis de taxe foncière.

- Le locataire rembourse ensuite cette somme au titre des charges récupérables. Autrement dit, le bailleur avance la taxe puis la refacture au locataire lors de la régularisation des charges.

Attention : seuls les montants de TEOM sont récupérables. Les frais de gestion ajoutés par l’administration fiscale restent à la charge du propriétaire.

Cette règle est prévue par le décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables.

Quand réclamer la TEOM au locataire ?

La TEOM peut être récupérée soit via les provisions sur charges avec régularisation annuelle, soit par une demande ponctuelle après réception de l’avis de taxe foncière.

Dans la pratique, de nombreux bailleurs attendent l’avis de taxe foncière afin de connaître le montant exact à refacturer. Cette méthode évite les estimations approximatives et facilite la justification auprès du locataire.

Le point clé est simple : n’attendez pas trop longtemps. Plus la demande est proche de l’émission de l’avis, plus elle est compréhensible et facile à justifier. Une réclamation tardive reste parfois possible, mais elle complique la gestion et augmente le risque de contestation.

Comment calculer la somme récupérable ?

Le calcul est simple : le propriétaire peut récupérer uniquement le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figurant sur l’avis de taxe foncière. Les frais de gestion ajoutés par l’administration ne sont pas récupérables. En cas d’occupation partielle sur l’année, il faut appliquer un prorata selon la durée réelle d’occupation du logement.

Repérer la bonne ligne sur l’avis de taxe foncière

C’est le point de départ. Sur l’avis de taxe foncière, il faut distinguer trois éléments qui sont souvent confondus :

Élément figurant sur l’avisRécupérable sur le locataireCommentaireMontant de la TEOMOuiCorrespond à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères proprement diteFrais de gestionNonIls restent à la charge du propriétaire bailleurTotal figurant sur l’avisNon, pas intégralementLe total inclut des sommes qui ne sont pas toutes récupérables

Autrement dit, il ne faut jamais refacturer automatiquement le total affiché sur l’avis. Seule la ligne correspondant à la TEOM doit être retenue pour le calcul locatif.

La formule de calcul à appliquer

Si le locataire a occupé le logement pendant toute l’année, le calcul est direct :

Somme récupérable = montant de la TEOM

Si le locataire est entré ou parti en cours d’année, il faut raisonner au prorata temporis :

Somme récupérable = montant de la TEOM × nombre de mois d’occupation / 12

En pratique, certains bailleurs retiennent un calcul au mois, d’autres au jour près. Le plus important est d’utiliser une méthode cohérente, lisible et facilement justifiable en cas de demande d’explication.

Tableau de calcul selon les situations

‍

Exemple chiffré concret

Un propriétaire reçoit un avis de taxe foncière mentionnant une TEOM de 164 € et des frais de gestion de 13 €. Le total affiché est donc de 177 €.

Le locataire est entré dans le logement le 1er avril et l’a occupé jusqu’au 31 décembre, soit 9 mois sur 12.

Le calcul correct est le suivant : 164 € × 9 / 12 = 123 €.

Le propriétaire peut donc réclamer 123 € au titre de la taxe d’ordures ménagères. Il ne peut pas demander 132,75 € sur la base du total de 177 €, car les frais de gestion sont exclus du montant récupérable.

Le bon réflexe avant d’envoyer la régularisation

Avant toute demande au locataire, vérifiez toujours trois points : la bonne ligne TEOM sur l’avis, l’exclusion des frais de gestion, et la période exacte d’occupation du logement. Ce triple contrôle évite l’erreur la plus fréquente : réclamer un montant trop élevé, donc contestable.

{{content="https://blog.gapaylo.fr/composants-cta"}}

Comment réclamer la TEOM au locataire ?

Les justificatifs à fournir

Pour réclamer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au locataire, le bon réflexe est simple : joindre un justificatif clair, lisible et directement compréhensible.

Dans la majorité des cas, une copie de l’avis de taxe foncière faisant apparaître la ligne TEOM suffit.

Pour éviter toute contestation, il est conseillé de joindre :

• le montant exact de la TEOM ;
• le calcul du prorata éventuel ;
• le détail des sommes exclues (frais de gestion).

Une présentation simple et transparente facilite la régularisation des charges locatives.

Délais et rétroactivité

Le propriétaire peut réclamer une ancienne TEOM dans la limite du délai de prescription applicable aux charges récupérables, soit 3 ans.

Exemple :

• en 2026, un bailleur peut encore réclamer une TEOM datant de 2023 ;
• au-delà de 3 ans, la demande risque d’être prescrite.

Même si la récupération reste légalement possible dans certains cas, mieux vaut régulariser chaque année après réception de la taxe foncière afin d’éviter les litiges.

‍

Les cas particuliers

Oui, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut souvent être récupérée sur le locataire. Mais dans certains cas, la règle change. Bail meublé, colocation, arrivée ou départ en cours d’année, logement vacant ou commune en redevance d’enlèvement des ordures ménagères : chaque situation impose un traitement distinct.

Bail meublé avec forfait de charges : pas de supplément sauf clause spécifique

En location meublée, il faut d’abord regarder le mode de facturation des charges prévu au bail.

Si le contrat prévoit un forfait de charges, le propriétaire bailleur ne peut pas demander ensuite une régularisation séparée de la TEOM. Autrement dit, les charges d’ordures ménagères sont réputées pour être couvertes par le forfait, sauf rédaction contractuelle très particulière et juridiquement sécurisée.

En revanche, si le bail meublé fonctionne avec des provisions sur charges, la logique redevient celle des charges récupérables classiques : la TEOM peut être régularisée, hors frais de gestion.

Colocation : une répartition à organiser clairement

En colocation, la TEOM reste due pour le logement. La question porte surtout sur sa répartition entre colocataires.

Lorsque le bail comporte une clause de solidarité, le bailleur peut réclamer l’intégralité de la somme due aux colocataires, à charge pour eux de s’organiser entre eux. En pratique, il est toutefois préférable d’indiquer une répartition lisible, souvent au prorata des parts de loyer ou à parts égales si le bail le prévoit.

La bonne méthode consiste à conserver une règle simple, stable et annoncée dès la signature du bail.

Arrivée ou départ en cours d’année : appliquer un prorata d’occupation

Lorsque le locataire entre ou quitte le logement en cours d’année, la TEOM récupérable se calcule au prorata temporis. Le bailleur ne refacture que la période réelle d’occupation du logement.

Exemple : pour une TEOM annuelle de 240 €, un locataire présent du 1er avril au 31 décembre supportera 9/12, soit 180 €.

Cette approche évite les contestations et sécurise la régularisation des charges locatives.

Logement vacant : pas de récupération possible sur un locataire absent

Si le logement est vacant pendant une partie de l’année, aucune récupération n’est possible sur une période sans locataire. Le propriétaire assume alors la charge correspondante. Dans certains cas, selon la durée de vacance et la situation du bien, des mécanismes fiscaux distincts peuvent exister côté bailleur, mais ils ne se confondent pas avec la refacturation de la TEOM.

Commune en REOM : un fonctionnement différent

Enfin, il faut vérifier si la commune applique bien la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou une redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM). Avec la REOM, la logique n’est plus celle d’une ligne figurant sur la taxe foncière : la facturation dépend du service rendu et des règles locales. Avant toute refacturation au locataire, le bailleur doit donc vérifier le dispositif applicable dans sa commune et le cadre prévu par le bail.

Conclusion

La récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères repose sur une règle simple : seul le montant exact de la TEOM peut être refacturé au locataire, jamais les frais de gestion.

Pour sécuriser votre régularisation de charges :

• vérifiez la bonne ligne sur l’avis de taxe foncière ;
• appliquez un prorata si nécessaire ;
• transmettez un justificatif clair ;
• respectez le délai de 3 ans.

Une gestion rigoureuse permet d’éviter les contestations et de simplifier la relation locative.

{{pricing="https://blog.gapaylo.fr/composants-cta"}}

‍

FAQ

Le locataire doit-il payer la taxe d’ordures ménagères ?

Oui. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges récupérables que le propriétaire bailleur peut refacturer au locataire.

En pratique, le propriétaire règle d’abord l’avis de taxe foncière, puis récupère auprès du locataire uniquement la part correspondant à la TEOM. Cette refacturation suppose de pouvoir justifier le montant demandé. Les frais annexes de gestion, eux, ne peuvent pas être réclamés.

La taxe d’ordures ménagères est-elle incluse dans les charges locatives ?

Oui, lorsqu’il existe des provisions sur charges. La TEOM peut alors être intégrée à la régularisation annuelle.

Si le bail prévoit des provisions, la taxe d’ordures ménagères locataire entre dans le calcul des charges récupérables. En revanche, dans un bail meublé avec forfait de charges, elle est généralement réputée déjà comprise dans le forfait : le bailleur ne peut pas ajouter une régularisation séparée, sauf clause et régime le permettant expressément.

Quelle ligne de la taxe foncière peut être récupérée sur le locataire ?

Seule la ligne correspondant à la TEOM est récupérable.

Il ne faut pas confondre taxe foncière et taxe d’ordures ménagères. Le propriétaire ne peut pas transférer au locataire l’ensemble de la taxe foncière. Il doit isoler la ligne TEOM sur son avis, exclure les frais de gestion, puis calculer éventuellement un prorata selon la durée d’occupation du logement.

Les frais de gestion de la TEOM sont-ils récupérables ?

Non. Les frais de gestion figurant sur l’avis d’imposition restent à la charge du propriétaire.

C’est l’une des erreurs les plus fréquentes en gestion locative. Le montant récupérable correspond à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères elle-même, pas au total affiché sur l’avis de taxe foncière.

Quand réclamer la TEOM au locataire ?

Le plus simple est de la réclamer lors de la régularisation annuelle des charges ou après réception de l’avis de taxe foncière.

Pour un bailleur, l’essentiel est d’adopter une méthode cohérente, lisible et justifiable. Une demande claire, accompagnée du justificatif, limite les contestations et sécurise la récupération.

Comment calculer le prorata en cas de départ du locataire ?

Il faut appliquer un prorata temporis selon la période réelle d’occupation du logement.

Exemple : si la TEOM récupérable est de 240 euros pour l’année et que le locataire quitte les lieux au 30 septembre, sa quote-part sera en général calculée sur 9 mois d’occupation, soit 180 euros. Cette logique vaut aussi pour une entrée en cours d’année.

Peut-on réclamer la TEOM à un ancien locataire ?

Oui, sous réserve de respecter le délai de prescription applicable aux charges récupérables.

Un ancien locataire peut donc encore devoir sa quote-part après son départ, notamment si l’avis de taxe foncière arrive plus tard. D’où l’intérêt, pour le bailleur, de conserver les justificatifs et de solder proprement les comptes au moment de la sortie.

‍

La règle générale est simple : le locataire prend en charge l’entretien courant du logement et les petites réparations liées à l’usage normal des lieux. Le bailleur, lui, reste responsable de la vétusté, des gros travaux, des équipements défaillants et du respect des normes de décence.

Mais en pratique, la frontière n’est pas toujours évidente. Entre vétusté, défaut d’entretien, panne technique ou malfaçon, certains cas demandent une véritable analyse. Pour éviter les erreurs coûteuses, il faut comprendre précisément ce qui relève des réparations locatives et ce qui reste à la charge du propriétaire.

Réparations locatives : ce que le locataire doit prendre en charge

Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement pendant toute la durée du bail. Cela concerne les menues réparations, les petites pièces d’usure et tout ce qui relève d’un usage normal des équipements.

Autrement dit, lorsque le problème aurait pu être évité par un entretien régulier ou qu’il s’agit d’un remplacement simple, la charge repose généralement sur le locataire.

Cette règle est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et par le décret du 26 août 1987, qui fixe la liste des réparations locatives. Le bail ne peut pas transférer librement au locataire des dépenses qui restent légalement à la charge du bailleur.

Les travaux à charge du locataire

Portes, serrures et ouvertures

Le locataire doit assurer l’entretien courant des portes, poignées, verrous et serrures. Cela comprend par exemple le graissage des gonds, le remplacement d’une petite pièce de serrure, le resserrage d’une poignée ou le remplacement de clés perdues. En revanche, si la serrure devient inutilisable par vétusté ou si la porte présente un défaut structurel, l’intervention relève du bailleur.

Murs, sols et peintures

Dans les pièces de vie, le locataire doit maintenir les revêtements dans un état normal d’usage. Il peut lui être demandé de reboucher de petits trous, de faire des raccords de peinture ou de nettoyer les murs en cas de traces importantes. Une peinture simplement défraîchie par le temps relève toutefois de la vétusté normale et reste à la charge du propriétaire.

Cuisine, salle de bain et plomberie légère

Le locataire prend en charge l’entretien courant des équipements sanitaires et de la petite plomberie : changement de joints, débouchage d’évier, remplacement d’un flexible, réparation d’un clapet ou entretien des raccords. Un WC bouché par usage ou un siphon encrassé relèvent également des réparations locatives.

Chauffage, VMC et petits équipements

L’entretien annuel de la chaudière individuelle incombe généralement au locataire, tout comme le nettoyage des grilles de ventilation, l’entretien de la VMC, le remplacement des ampoules, fusibles ou petites pièces d’usage. Le principe reste toujours le même : entretien courant = locataire.

Extérieurs privatifs

Lorsque le logement comprend un jardin, une terrasse ou des extérieurs privatifs, le locataire doit en assurer l’entretien régulier : tonte, désherbage, nettoyage courant, entretien des volets ou des petites menues réparations visibles. Les gros travaux restent exclus.

{{content="https://blog.gapaylo.fr/composants-cta"}}

Les travaux à la charge du bailleur

Le propriétaire bailleur prend en charge tout ce qui dépasse l’entretien courant. Dès qu’un problème provient de la vétusté, d’un vice de construction, d’une malfaçon ou d’un équipement arrivé en fin de vie, la réparation lui revient. Le bailleur doit également garantir un logement décent, en bon état d’usage et conforme aux obligations légales.

Retrouvez tout le détail des charges inputables au locataire sur service-public.gouv.fr.

Vétusté, gros travaux et remplacement des équipements

La vétusté correspond à l’usure normale liée au temps. Une chaudière ancienne qui tombe en panne, un ballon d’eau chaude en fin de vie, des fenêtres devenues défaillantes ou une robinetterie complètement usée relèvent généralement du propriétaire. Le locataire n’a pas à financer le remplacement d’un équipement simplement parce qu’il a vieilli.

Les gros travaux comme la réfection d’une toiture, le remplacement complet d’un tableau électrique, la rénovation d’une installation de chauffage ou la reprise d’une canalisation encastrée restent également à la charge du bailleur.

Défaut de construction et malfaçons

Lorsque le problème vient de la structure même du logement, la responsabilité du bailleur est engagée.

Cela concerne par exemple :

• une infiltration liée à la toiture
• une humidité provoquée par un défaut d’isolation
• une ventilation insuffisante
• une canalisation encastrée défectueuse
• une installation électrique non conforme
• une fenêtre mal posée ou devenue non étanche

Le locataire ne peut pas supporter le coût d’un vice de construction (source site de l'ANIL).

L’obligation de logement décent

Le propriétaire doit fournir un logement décent, c’est-à-dire un logement qui ne présente pas de risque pour la sécurité ou la santé, qui dispose d’un chauffage fonctionnel, d’un accès normal à l’eau, d’une ventilation suffisante et d’équipements essentiels en bon état.

Si le logement ne respecte plus ces critères, les travaux de mise en conformité restent obligatoirement à la charge du bailleur.

Cette obligation dépasse largement la simple notion de confort : elle engage directement la responsabilité du propriétaire.

Tableau comparatif : locataire ou bailleur ?

Les cas les plus litigieux

En pratique, les désaccords entre locataire et propriétaire apparaissent surtout dans les situations les plus ambiguës : fuite d’eau, parquet abîmé, peinture dégradée, humidité persistante ou volets cassés. La bonne méthode consiste toujours à rechercher l’origine réelle du problème afin de distinguer un simple défaut d’entretien d’une vétusté normale ou d’un désordre structurel. Par exemple, une fuite sous l’évier causée par un joint usé ou un siphon encrassé relève généralement du locataire, tandis qu’une canalisation ancienne, corrodée ou défaillante oriente la responsabilité vers le bailleur.

De la même manière, un parquet légèrement terni par le temps relève de l’usure normale, alors que des rayures profondes, des impacts importants ou des lames endommagées peuvent être considérés comme des dégradations locatives. Pour la peinture, un simple vieillissement naturel ne justifie pas de retenue sur le dépôt de garantie, contrairement à des murs fortement salis, percés ou mal entretenus. Dans tous les cas, l’analyse doit reposer sur des éléments concrets : état des lieux, photos, devis ou constat d’un professionnel, et jamais sur une simple impression.

L’importance de l’état des lieux

L’état des lieux constitue l’un des documents les plus importants dans une location, car il protège aussi bien le bailleur que le locataire. Celui d’entrée permet de fixer précisément l’état initial du logement et de ses équipements, tandis que l’état des lieux de sortie sert de point de comparaison pour identifier ce qui relève d’une usure normale, d’une simple vétusté ou d’une véritable dégradation imputable au locataire. Plus ce document est précis, plus il devient facile de trancher un désaccord.

Il doit détailler les murs, les sols, les menuiseries, la robinetterie, les équipements de cuisine, la salle de bain, le chauffage, les fenêtres, la VMC ainsi que les éventuels extérieurs. Des photos datées viennent renforcer considérablement la valeur probante du dossier. Sans état des lieux rigoureux, il devient souvent très difficile pour le propriétaire de justifier une retenue sur le dépôt de garantie ou d’imputer une réparation au locataire de manière incontestable.

{{pricing="https://blog.gapaylo.fr/composants-cta"}}

Que faire en cas de désaccord ?

En cas de litige entre le locataire et le propriétaire sur la prise en charge de travaux ou de réparations, il est important d’avancer de manière progressive et structurée. La première étape consiste à formaliser le problème par écrit en décrivant précisément la panne ou la dégradation constatée, en joignant des photos et, si possible, un devis ou l’intervention d’un artisan permettant d’identifier clairement l’origine du désordre. Cette approche évite les malentendus et pose une base factuelle solide.

Lorsque le doute persiste ou que les deux parties ne parviennent pas à s’accorder, il peut être utile de solliciter un avis extérieur, notamment auprès de l’ADIL ou de la commission départementale de conciliation, qui permettent souvent de débloquer la situation sans procédure judiciaire. Le recours au tribunal doit rester la dernière option, lorsque toute tentative amiable a échoué. Dans tous les cas, la solidité du dossier repose sur les preuves : état des lieux, devis, factures, échanges écrits et constats techniques seront les éléments les plus déterminants.

Comment éviter les litiges ?

La meilleure solution reste la prévention. Un logement bien entretenu, des équipements suivis régulièrement et un état des lieux rigoureux réduisent fortement les conflits. Il est également utile de conserver l’historique des interventions : entretien de chaudière, remplacement de joints, signalement d’humidité ou intervention plomberie.

Une gestion locative bien documentée protège autant le propriétaire que le locataire.

Des solutions comme Gapaylo permettent aussi de mieux structurer la gestion locative, de sécuriser les flux financiers et de limiter les litiges liés aux réparations, aux dégradations ou aux retenues de dépôt de garantie.

Ce qu’il faut retenir

La règle est simple : le locataire entretient, le bailleur répare ce qui relève de la vétusté, des gros travaux et de la décence du logement. Mais entre théorie et pratique, de nombreuses situations demandent une analyse plus fine. Une fuite, une panne ou une dégradation ne se jugent pas uniquement sur leur apparence, mais sur leur origine réelle.

Pour éviter les erreurs, il faut raisonner avec méthode : état des lieux précis, preuves solides, qualification correcte du problème et dialogue structuré. C’est cette rigueur qui permet de sécuriser durablement la relation locative.