Taxe d’ordures ménagères : que peut réclamer un propriétaire à son locataire ?
Table des matières
Oui, un propriétaire bailleur peut récupérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auprès du locataire, mais uniquement sur la part récupérable et jamais sur les frais de gestion. Dans ce guide, vous saurez exactement quoi réclamer, quand, comment calculer le montant et quel justificatif joindre.
Qu’est-ce que la TEOM ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est la taxe locale qui finance le service public de collecte et de traitement des déchets ménagers. Elle concerne les communes ou intercommunalités qui ont choisi ce mode de financement, en alternative à la REOM.
Concrètement, la TEOM n’est pas adressée séparément : elle apparaît sur l’avis de taxe foncière du propriétaire. C’est un point clé pour le bailleur, car cette ligne figure parmi les éléments à identifier précisément avant toute refacturation au locataire (source impots.gouv.fr).
Son rôle est simple : permettre à la collectivité de financer l’enlèvement des ordures, leur collecte, puis leur traitement. Contrairement à une logique de facturation à l’usage, la TEOM ne dépend pas directement du volume exact de déchets produit par chaque occupant dans sa version classique.
Il faut aussi distinguer trois mécanismes souvent confondus :
Autrement dit, la TEOM est une taxe liée au bien immobilier, la REOM une redevance liée au service utilisé, et la TEOMi une version hybride qui introduit une part incitative. Cette distinction est essentielle pour savoir ensuite ce qu’un propriétaire peut réellement récupérer en location.
Qui paie juridiquement et qui supporte économiquement la taxe ?
La règle est simple : juridiquement, c’est le propriétaire bailleur qui paie la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à l’administration fiscale, car elle figure sur son avis de taxe foncière. Mais économiquement, cette charge peut être refacturée puisqu’elle fait partie des charges récupérables.
En résumé :
- Le propriétaire paie la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) à l’administration fiscale, car elle figure sur son avis de taxe foncière.
- Le locataire rembourse ensuite cette somme au titre des charges récupérables. Autrement dit, le bailleur avance la taxe puis la refacture au locataire lors de la régularisation des charges.
Attention : seuls les montants de TEOM sont récupérables. Les frais de gestion ajoutés par l’administration fiscale restent à la charge du propriétaire.
Cette règle est prévue par le décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables.
Quand réclamer la TEOM au locataire ?
La TEOM peut être récupérée soit via les provisions sur charges avec régularisation annuelle, soit par une demande ponctuelle après réception de l’avis de taxe foncière.
Dans la pratique, de nombreux bailleurs attendent l’avis de taxe foncière afin de connaître le montant exact à refacturer. Cette méthode évite les estimations approximatives et facilite la justification auprès du locataire.
Le point clé est simple : n’attendez pas trop longtemps. Plus la demande est proche de l’émission de l’avis, plus elle est compréhensible et facile à justifier. Une réclamation tardive reste parfois possible, mais elle complique la gestion et augmente le risque de contestation.
Comment calculer la somme récupérable ?
Le calcul est simple : le propriétaire peut récupérer uniquement le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figurant sur l’avis de taxe foncière. Les frais de gestion ajoutés par l’administration ne sont pas récupérables. En cas d’occupation partielle sur l’année, il faut appliquer un prorata selon la durée réelle d’occupation du logement.
Repérer la bonne ligne sur l’avis de taxe foncière
C’est le point de départ. Sur l’avis de taxe foncière, il faut distinguer trois éléments qui sont souvent confondus :
Élément figurant sur l’avisRécupérable sur le locataireCommentaireMontant de la TEOMOuiCorrespond à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères proprement diteFrais de gestionNonIls restent à la charge du propriétaire bailleurTotal figurant sur l’avisNon, pas intégralementLe total inclut des sommes qui ne sont pas toutes récupérables
Autrement dit, il ne faut jamais refacturer automatiquement le total affiché sur l’avis. Seule la ligne correspondant à la TEOM doit être retenue pour le calcul locatif.
La formule de calcul à appliquer
Si le locataire a occupé le logement pendant toute l’année, le calcul est direct :
Somme récupérable = montant de la TEOM
Si le locataire est entré ou parti en cours d’année, il faut raisonner au prorata temporis :
Somme récupérable = montant de la TEOM × nombre de mois d’occupation / 12
En pratique, certains bailleurs retiennent un calcul au mois, d’autres au jour près. Le plus important est d’utiliser une méthode cohérente, lisible et facilement justifiable en cas de demande d’explication.
Tableau de calcul selon les situations
Exemple chiffré concret
Un propriétaire reçoit un avis de taxe foncière mentionnant une TEOM de 164 € et des frais de gestion de 13 €. Le total affiché est donc de 177 €.
Le locataire est entré dans le logement le 1er avril et l’a occupé jusqu’au 31 décembre, soit 9 mois sur 12.
Le calcul correct est le suivant : 164 € × 9 / 12 = 123 €.
Le propriétaire peut donc réclamer 123 € au titre de la taxe d’ordures ménagères. Il ne peut pas demander 132,75 € sur la base du total de 177 €, car les frais de gestion sont exclus du montant récupérable.
Le bon réflexe avant d’envoyer la régularisation
Avant toute demande au locataire, vérifiez toujours trois points : la bonne ligne TEOM sur l’avis, l’exclusion des frais de gestion, et la période exacte d’occupation du logement. Ce triple contrôle évite l’erreur la plus fréquente : réclamer un montant trop élevé, donc contestable.
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Comment réclamer la TEOM au locataire ?
Les justificatifs à fournir
Pour réclamer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au locataire, le bon réflexe est simple : joindre un justificatif clair, lisible et directement compréhensible.
Dans la majorité des cas, une copie de l’avis de taxe foncière faisant apparaître la ligne TEOM suffit.
Pour éviter toute contestation, il est conseillé de joindre :
- le montant exact de la TEOM ;
- le calcul du prorata éventuel ;
- le détail des sommes exclues (frais de gestion).
Une présentation simple et transparente facilite la régularisation des charges locatives.
Délais et rétroactivité
Le propriétaire peut réclamer une ancienne TEOM dans la limite du délai de prescription applicable aux charges récupérables, soit 3 ans.
Exemple :
- en 2026, un bailleur peut encore réclamer une TEOM datant de 2023 ;
- au-delà de 3 ans, la demande risque d’être prescrite.
Même si la récupération reste légalement possible dans certains cas, mieux vaut régulariser chaque année après réception de la taxe foncière afin d’éviter les litiges.
Les cas particuliers
Oui, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut souvent être récupérée sur le locataire. Mais dans certains cas, la règle change. Bail meublé, colocation, arrivée ou départ en cours d’année, logement vacant ou commune en redevance d’enlèvement des ordures ménagères : chaque situation impose un traitement distinct.
Bail meublé avec forfait de charges : pas de supplément sauf clause spécifique
En location meublée, il faut d’abord regarder le mode de facturation des charges prévu au bail.
Si le contrat prévoit un forfait de charges, le propriétaire bailleur ne peut pas demander ensuite une régularisation séparée de la TEOM. Autrement dit, les charges d’ordures ménagères sont réputées pour être couvertes par le forfait, sauf rédaction contractuelle très particulière et juridiquement sécurisée.
En revanche, si le bail meublé fonctionne avec des provisions sur charges, la logique redevient celle des charges récupérables classiques : la TEOM peut être régularisée, hors frais de gestion.
Colocation : une répartition à organiser clairement
En colocation, la TEOM reste due pour le logement. La question porte surtout sur sa répartition entre colocataires.
Lorsque le bail comporte une clause de solidarité, le bailleur peut réclamer l’intégralité de la somme due aux colocataires, à charge pour eux de s’organiser entre eux. En pratique, il est toutefois préférable d’indiquer une répartition lisible, souvent au prorata des parts de loyer ou à parts égales si le bail le prévoit.
La bonne méthode consiste à conserver une règle simple, stable et annoncée dès la signature du bail.
Arrivée ou départ en cours d’année : appliquer un prorata d’occupation
Lorsque le locataire entre ou quitte le logement en cours d’année, la TEOM récupérable se calcule au prorata temporis. Le bailleur ne refacture que la période réelle d’occupation du logement.
Exemple : pour une TEOM annuelle de 240 €, un locataire présent du 1er avril au 31 décembre supportera 9/12, soit 180 €.
Cette approche évite les contestations et sécurise la régularisation des charges locatives.
Logement vacant : pas de récupération possible sur un locataire absent
Si le logement est vacant pendant une partie de l’année, aucune récupération n’est possible sur une période sans locataire. Le propriétaire assume alors la charge correspondante. Dans certains cas, selon la durée de vacance et la situation du bien, des mécanismes fiscaux distincts peuvent exister côté bailleur, mais ils ne se confondent pas avec la refacturation de la TEOM.
Commune en REOM : un fonctionnement différent
Enfin, il faut vérifier si la commune applique bien la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou une redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM). Avec la REOM, la logique n’est plus celle d’une ligne figurant sur la taxe foncière : la facturation dépend du service rendu et des règles locales. Avant toute refacturation au locataire, le bailleur doit donc vérifier le dispositif applicable dans sa commune et le cadre prévu par le bail.
Conclusion
La récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères repose sur une règle simple : seul le montant exact de la TEOM peut être refacturé au locataire, jamais les frais de gestion.
Pour sécuriser votre régularisation de charges :
- vérifiez la bonne ligne sur l’avis de taxe foncière ;
- appliquez un prorata si nécessaire ;
- transmettez un justificatif clair ;
- respectez le délai de 3 ans.
Une gestion rigoureuse permet d’éviter les contestations et de simplifier la relation locative.
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FAQ
Le locataire doit-il payer la taxe d’ordures ménagères ?
Oui. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges récupérables que le propriétaire bailleur peut refacturer au locataire.
En pratique, le propriétaire règle d’abord l’avis de taxe foncière, puis récupère auprès du locataire uniquement la part correspondant à la TEOM. Cette refacturation suppose de pouvoir justifier le montant demandé. Les frais annexes de gestion, eux, ne peuvent pas être réclamés.
La taxe d’ordures ménagères est-elle incluse dans les charges locatives ?
Oui, lorsqu’il existe des provisions sur charges. La TEOM peut alors être intégrée à la régularisation annuelle.
Si le bail prévoit des provisions, la taxe d’ordures ménagères locataire entre dans le calcul des charges récupérables. En revanche, dans un bail meublé avec forfait de charges, elle est généralement réputée déjà comprise dans le forfait : le bailleur ne peut pas ajouter une régularisation séparée, sauf clause et régime le permettant expressément.
Quelle ligne de la taxe foncière peut être récupérée sur le locataire ?
Seule la ligne correspondant à la TEOM est récupérable.
Il ne faut pas confondre taxe foncière et taxe d’ordures ménagères. Le propriétaire ne peut pas transférer au locataire l’ensemble de la taxe foncière. Il doit isoler la ligne TEOM sur son avis, exclure les frais de gestion, puis calculer éventuellement un prorata selon la durée d’occupation du logement.
Les frais de gestion de la TEOM sont-ils récupérables ?
Non. Les frais de gestion figurant sur l’avis d’imposition restent à la charge du propriétaire.
C’est l’une des erreurs les plus fréquentes en gestion locative. Le montant récupérable correspond à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères elle-même, pas au total affiché sur l’avis de taxe foncière.
Quand réclamer la TEOM au locataire ?
Le plus simple est de la réclamer lors de la régularisation annuelle des charges ou après réception de l’avis de taxe foncière.
Pour un bailleur, l’essentiel est d’adopter une méthode cohérente, lisible et justifiable. Une demande claire, accompagnée du justificatif, limite les contestations et sécurise la récupération.
Comment calculer le prorata en cas de départ du locataire ?
Il faut appliquer un prorata temporis selon la période réelle d’occupation du logement.
Exemple : si la TEOM récupérable est de 240 euros pour l’année et que le locataire quitte les lieux au 30 septembre, sa quote-part sera en général calculée sur 9 mois d’occupation, soit 180 euros. Cette logique vaut aussi pour une entrée en cours d’année.
Peut-on réclamer la TEOM à un ancien locataire ?
Oui, sous réserve de respecter le délai de prescription applicable aux charges récupérables.
Un ancien locataire peut donc encore devoir sa quote-part après son départ, notamment si l’avis de taxe foncière arrive plus tard. D’où l’intérêt, pour le bailleur, de conserver les justificatifs et de solder proprement les comptes au moment de la sortie.
