Nouvelle loi sur l’expulsion d’un logement : ce qui change vraiment pour les propriétaires bailleurs

Il n'existe pas une seule « loi expulsion logement ». En 2026, trois textes distincts encadrent la situation d'un propriétaire bailleur : la loi anti-squat du 27 juillet 2023, les règles classiques d'expulsion pour loyers impayés, et le décret du 3 novembre 2025 sur l'indemnisation en cas de blocage administratif. Confondre ces régimes, c'est risquer de mauvaises décisions et des pertes de temps considérables.

Cet article vous guide étape par étape selon votre situation réelle : identifier le bon régime applicable, suivre la procédure sans faux pas, comprendre la trêve hivernale et, surtout, éviter d'en arriver là.

Les différentes lois sur l’expulsion

Avant toute chose, un bailleur doit identifier le statut juridique de l'occupant. C'est ce point de départ qui détermine la procédure à suivre, l'autorité à saisir et les délais à anticiper. Une mauvaise qualification coûte souvent plusieurs mois.

La loi anti-squat du 27 juillet 2023 : pour les occupants sans droit ni titre

La loi du 27 juillet 2023 vise à mieux protéger les logements contre l'occupation illicite. Elle a renforcé l'arsenal juridique disponible face aux squats en permettant, dans certains cas précis, de solliciter une procédure administrative accélérée auprès du préfet lorsque l'occupation illicite est caractérisée et les preuves réunies.

Ce texte ne concerne que les occupants sans aucun droit ni titre : sans bail ou document préalable de mise à disposition du logement, l'entrée est réalisée par effraction, voire menace ou tromperie.

Ce que cette loi ne fait pas : elle ne transforme pas automatiquement un locataire en situation d'impayé en squatteur. Tant qu'il existe un bail - même si le locataire ne paie plus - l'occupant bénéficie d'un titre et relève d'un régime entièrement différent. C'est l'une des confusions les plus fréquentes et les plus coûteuses.

La procédure classique pour loyers impayés : le droit commun du bail

Pour un locataire titulaire d'un bail qui cesse de payer son loyer, c'est le droit commun de l'expulsion locative qui s'applique. La procédure est exclusivement judiciaire, encadrée par des étapes précises, et un propriétaire ne peut jamais agir seul.

La logique est claire : le locataire en impayé est entré légalement dans le logement. Il dispose d'un titre. Même si la situation se dégrade, il ne devient pas un squatteur. Le faire passer pour tel expose le bailleur à de graves erreurs de procédure et peut fragiliser l'ensemble du dossier.

Le décret du 3 novembre 2025 : l'indemnisation du bailleur en cas de blocage

Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025, entré en vigueur le 7 novembre 2025, ne crée pas une nouvelle procédure d'expulsion. Il précise et harmonise les modalités d'indemnisation du propriétaire lorsque l'État refuse ou retarde le concours de la force publique après qu'une décision de justice a été obtenue.

Ce texte s'active dans un cas bien précis : vous avez obtenu un jugement d'expulsion, mais l'État ne vous permet pas de l'exécuter. Le décret clarifie à partir de quand la responsabilité de l'État est engagée et comment évaluer le préjudice subi.

Tableau comparatif des trois situations :

Expulsion pour loyers impayés : les 5 étapes de la procédure

La procédure d'expulsion pour impayés suit une chronologie précise. Chaque étape conditionne la suivante. Un bailleur qui en saute une, ou qui agit trop tard, rallonge considérablement les délais.

Étapes 1 et 2 : le commandement de payer et la saisine du juge

Tout commence par le commandement de payer, un acte officiel délivré par un commissaire de justice. Ce document met le locataire en demeure de régler l'intégralité de sa dette dans le délai légal prévu - en général six semaines lorsque le bail contient une clause résolutoire.

Agir dès le premier impayé est décisif. Plus la dette s'accumule, plus le dossier devient complexe à gérer, plus les délais de régularisation s'allongent.

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail et l'expulsion. C'est à ce stade que le dossier doit être complet : bail signé, état des lieux, décompte précis des loyers impayés, relances écrites, échanges avec la CAF ou la MSA si des aides au logement sont versées.

Étape 3 : l'audience et la décision du juge

L'audience est une étape souvent sous-estimée. Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation réel. Il peut :

• constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion,
• accorder des délais de paiement au locataire,
• suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire est de bonne foi,
• tenir compte de la situation humaine et sociale du ménage.

Autrement dit, même avec une clause résolutoire parfaitement rédigée, l'issue n'est jamais automatique. C'est pourquoi la qualité du dossier présenté à l'audience fait toute la différence.

À noter : selon le niveau d'impayé, des mécanismes de prévention peuvent être activés en amont, notamment via la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Cela peut allonger le calendrier, mais contribue aussi à sécuriser la procédure sur le plan juridique.

Étapes 4 et 5 : le commandement de quitter les lieux et le concours de la force publique

Si le juge prononce l'expulsion, la décision doit être signifiée au locataire. Un commandement de quitter les lieux lui est ensuite délivré par le commissaire de justice. Ce document ouvre en règle générale un délai de deux mois avant toute expulsion matérielle, sauf si le juge a décidé de le réduire ou de le supprimer.

Le locataire peut également demander des délais supplémentaires au juge de l'exécution.

Si, au terme de ce délai, le locataire se maintient dans le logement, le bailleur doit adresser une demande de concours de la force publique au préfet. C'est seulement à ce stade qu'une expulsion effective peut être organisée, sous contrôle légal, avec l'appui des forces de l'ordre.

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Focus sur la trêve hivernale

La trêve hivernale est souvent présentée comme un blocage total. C'est inexact. Un bailleur qui comprend précisément ce qu'elle suspend - et ce qu'elle n'interdit pas - peut utiliser cette période de façon productive.

Ce que la trêve hivernale suspend réellement

La trêve hivernale s'applique du 1er novembre au 31 mars inclus. Elle suspend l'exécution matérielle de l'expulsion : concrètement, il est impossible de faire sortir physiquement un occupant de son logement pendant cette période, sauf exceptions, comme le rappelle le service public.

Si le délai prévu dans le commandement de quitter les lieux expire pendant la trêve et que le locataire ne dispose pas de solution de relogement adaptée, l'expulsion est reportée à la fin de la période.

Ce que le bailleur peut continuer à faire pendant la trêve

La trêve ne bloque pas l'ensemble de la procédure. Pendant cette période, un bailleur peut parfaitement :

• relancer le locataire et documenter les échanges,
• mandater un commissaire de justice,
• délivrer un commandement de payer,
• saisir le juge et obtenir une décision d'expulsion,
• préparer la demande de concours de la force publique pour l'après-trêve.

La bonne stratégie consiste à utiliser les mois de novembre à mars pour faire avancer le dossier, rassembler les preuves et être en ordre de marche dès le 1er avril.

Les exceptions à la trêve hivernale

La protection n'est pas absolue. Dans certains cas prévus par la loi, la trêve hivernale ne fait pas obstacle à l'exécution d'une expulsion. C'est notamment le cas lorsque le logement est manifestement impropre à l'habitation ou dans certaines situations liées à l'occupation illicite selon le fondement juridique retenu.

Quelles sont les principales exceptions ?

La protection n’est pas absolue. La trêve hivernale ne s’applique notamment pas dans plusieurs cas expressément prévus, parmi lesquels :

Comment se protéger en tant que bailleur ?

La meilleure protection contre une procédure d'expulsion longue et coûteuse se construit avant la remise des clés, pas au moment du premier incident.

Sélectionner le locataire et rédiger un bail solide

La première ligne de défense d'un propriétaire, c'est la qualité du dossier locatif. Il ne s'agit pas de chercher un profil parfait, mais de vérifier avec méthode la cohérence entre les revenus du candidat, sa situation professionnelle et le niveau de loyer demandé.

Quelques réflexes à systématiser : contrôler l'identité, analyser les revenus nets, apprécier le taux d'effort, vérifier la cohérence globale des pièces. Un dossier incomplet ou transmis dans l'urgence doit toujours inviter à la prudence.

Un bail bien rédigé est également indispensable. Les clauses relatives au paiement, au dépôt de garantie, à la solidarité éventuelle et à la clause résolutoire doivent être formulées avec précision. L'état des lieux, l'inventaire pour un logement meublé, et l'ensemble des annexes doivent être conservés sans approximation. En cas d'impayé, un bailleur organisé gagne du temps à chaque étape.

Réagir dès le premier impayé : relance amiable et constitution du dossier

Dès le premier retard de paiement, la priorité est d'ouvrir le dialogue. Un appel, suivi d'un e-mail ou d'un courrier rappelant le montant dû et demandant une régularisation rapide, permet souvent de débloquer une situation ponctuelle - tout en conservant une trace écrite utile.

Si la situation ne se régularise pas rapidement, plusieurs actions s'imposent :

• envoyer une mise en demeure formelle,
• constituer un dossier complet : bail, décompte des loyers, échanges écrits, relances, justificatifs,
• vérifier si le locataire perçoit une aide au logement et, si nécessaire, effectuer un signalement auprès de la CAF ou de la MSA,
• orienter le locataire vers les dispositifs d'aide existants : FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement), ADIL, travailleur social.

Ce dossier servira au commissaire de justice, à l'assureur si une garantie loyers impayés est en place, et au juge le cas échéant.

Indemnisation par l'État : quand et comment y avoir droit

Si l'expulsion est légalement ordonnée mais que le préfet refuse ou retarde le concours de la force publique, la responsabilité de l'État peut être engagée.

Depuis le décret du 3 novembre 2025, le cadre est plus lisible. La responsabilité de l'État court à compter :

• de la décision explicite de refus du préfet,
• ou, en l'absence de réponse, à l'issue d'un délai de deux mois suivant la demande de concours.

Pour constituer un dossier solide en vue d'une indemnisation, il faut conserver : le jugement d'expulsion, les significations, le commandement de quitter les lieux, la preuve de la demande adressée au préfet, et un décompte actualisé des sommes perdues (loyers non perçus, charges, préjudice locatif).

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FAQ : les questions les plus fréquentes sur l'expulsion locative

Un propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire ? Non. Changer la serrure, couper l'électricité ou vider le logement de sa propre initiative est illégal, quelle que soit la durée ou le montant des impayés. Seule une décision de justice suivie d'une exécution régulière, avec le concours de la force publique si nécessaire, permet une expulsion légale.

À partir de combien de loyers impayés peut-on agir ? Il n'existe pas de seuil légal. En pratique, il faut réagir dès le premier impayé. Plus l'inaction dure, plus la dette s'alourdit et plus la procédure devient difficile à mener.

Qu'est-ce qu'un commandement de payer ? C'est un acte officiel délivré par un commissaire de justice qui met le locataire en demeure de régler sa dette dans un délai légal. C'est généralement le point de départ formel de la procédure d'expulsion pour impayés.

La trêve hivernale bloque-t-elle toute procédure ? Non. Elle suspend uniquement l'exécution matérielle de l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Elle n'empêche pas de saisir le juge, d'obtenir une décision ou de préparer la suite de la procédure.

Quelle différence entre un squatteur et un locataire en impayé ? Le squatteur occupe le logement sans droit ni titre et en a pris possession par voies de fait. Les procédures, les autorités compétentes et les délais sont entièrement différents.

Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ? Le bailleur peut demander une indemnisation à l'État pour le préjudice subi. Le décret du 3 novembre 2025 précise les modalités de cette réparation et le point de départ de la responsabilité de l'État.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion locative ? Plusieurs mois dans le meilleur des cas, parfois davantage. Entre le commandement de payer, l'audience, le commandement de quitter les lieux, la trêve hivernale éventuelle et l'attente du concours de la force publique, les délais s'accumulent rapidement. C'est pourquoi réagir tôt reste déterminant.

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