Guide complet sur l'augmentation de loyer entre deux locataires

Un cadre juridique qui varie selon les zones

L’augmentation du loyer entre deux locataires dépend d’abord de l’emplacement du logement. En zone tendue, le principe est simple : le nouveau loyer doit rester identique à l’ancien, sauf exception. Le bailleur ne peut dépasser le précédent montant que s’il n’a pas appliqué l’IRL depuis plus d’un an, si le logement a été sous-évalué ou si des travaux importants ont été réalisés. Certaines grandes villes appliquent en plus un plafond local, appelé loyer de référence majoré, qu’il est interdit de dépasser.

En dehors des zones tendues, la situation est plus souple. Le propriétaire peut fixer librement le loyer, à condition que le bien reste conforme aux règles générales de décence, d’affichage et d’information. Cette liberté n’est cependant pas totale, car d’autres contraintes peuvent intervenir, notamment la performance énergétique du logement.

La performance énergétique : un critère désormais décisif

La réglementation récente a rendu la performance énergétique déterminante.

DPE A à E : revalorisation possible

Le bailleur peut augmenter le loyer entre deux locataires, à condition que le DPE soit :

• classé A, B, C, D ou E,
• et daté de moins de 4 ans.

Cette exigence vise à vérifier que le logement est correctement évalué et que son niveau énergétique justifie la mise sur le marché.

DPE F ou G : aucune augmentation permise

Depuis le 24 août 2022, les logements dont le DPE est classé F ou G sont soumis à un gel total des loyers.

Cela signifie qu’il est strictement interdit :

• Augmenter le loyer lors de la signature d’un nouveau bail ;
• Appliquer une révision annuelle du loyer, même en présence d’une claused’indexation ;
• Proposer une augmentation lors du renouvellement du bail.

Ces règles s’appliquent aux baux conclus à compter du 24 août 2022 et s’étendent progressivement aux baux en cours, au moment de leur reconduction ou renouvellement. Dans les territoires d’Outre-mer, le gel des loyers entrera en vigueur à compter du 1er juillet2024. Concrètement : tant que votre logement reste classé F ou G, le loyer doit rester identique à celui pratiqué précédemment.

Une mesure centrale dans la lutte contre les passoires thermiques

Ce gel des loyers s’inscrit dans une politique nationale visant à éradiquer les passoires thermiques.

L’objectif est clair :

• Inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique ;
• Protéger les locataires contre des logements coûteux en énergie et insuffisamment performants.

Mais cette réglementation ne s’arrête pas au gel des loyers.

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Logement décent : des exigences énergétiques de plus en plus élevées

Tout propriétaire bailleur a l’obligation de proposer un logement décent. Depuis 2023, la performance énergétique fait pleinement partie de cette notion de décence.

Les seuils applicables en métropole

La réglementation prévoit un durcissement progressif :

Depuis le 1er janvier 2023→ un logement mis en location ne doit pas dépasser 450 kWh/m²/an d’énergie finale.

• À compter du 1er janvier 2025→ seuls les logements classés A à F pourront être loués.
• À compter du 1er janvier 2028→ les logements devront être classés A à E.
• À compter du 1er janvier 2034→ seuls les logements classés A à D seront considérés comme décents.

Qu’en est-il des logements en Outre-mer ?

Pour les territoires d’Outre-mer, ces obligations sont aménagées et s’appliqueront à partir du1er janvier 2028.

Dans quels cas une hausse de loyer reste possible ?

Travaux d'amélioration : une marge calculée et contrôlée

Pour qu’une augmentation de loyer soit accordée, les travaux doivent sortir du simple rafraîchissement. Ils doivent réellement améliorer :

• la performance énergétique (isolation, ventilation, chauffage),
• le confort (cuisine neuve, salle de bains rénovée),
• la sécurité ou la conformité (électricité, toiture, menuiseries).

Dans les zones tendues, une hausse de loyer allant jusqu’à 15 % du coût TTC des travaux est possible.
Il faut que :

• les travaux datent de moins de 6 mois avant la relocation,
• le logement soit classé A à E,
• les factures soient conservées et précises.

Sous-évaluation du précédent loyer : une démarche stricte

L’augmentation est permise si le loyer était manifestement inférieur au marché.
Pour cela, il faut fournir :

• 3 références de logements comparables hors zones tendues,
• 6 références dans les zones tendues.

Ces références doivent être situées dans le même secteur, avoir une surface et des prestations similaires et dater de moins de 6 mois.
Une simple estimation ou un avis d’agent immobilier ne suffit pas.

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Comment fixer un loyer à la fois légal et compétitif ?

Fixer un loyer conforme suppose de vérifier plusieurs critères.

Le bailleur doit d’abord vérifier le contexte juridique : zone tendue ou non, présence éventuelle d’un encadrement local, performance énergétique, durée de vacance, et conditions dans lesquelles le précédent loyer a été fixé. Ce cadre juridique filtre immédiatement les marges disponibles.

Ensuite, il est indispensable de confronter le bien au marché. Les loyers constatés sur les plateformes spécialisées, les observatoires locaux et les références officielles permettent de positionner le logement dans une fourchette réaliste. Une hausse non cohérente entraîne mécaniquement une vacance locative plus longue.

Enfin, la justification de l'augmentation de loyer est essentielle. Un bailleur doit être en mesure de démontrer la logique du nouveau loyer à l’aide d’un dossier précis comprenant factures de travaux, références locatives, calcul d’IRL et DPE. Cette préparation réduit fortement les risques de contestation.

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Illustrations concrètes

Dans une zone encadrée, un logement standard doit respecter le plafond local. Si le loyer de référence majoré est fixé à 910 €, un bailleur ne peut pas proposer 930 €, même si la demande est forte. Le seul moyen de dépasser ce plafond est de justifier un complément par un critère exceptionnel, ce qui reste rare.

Dans une commune non tendue, un logement ayant bénéficié d’une rénovation sérieuse peut retrouver un positionnement plus élevé. Si les comparables indiquent une fourchette entre 700 € et 760 €, un repositionnement à 740 € est cohérent, à condition que les travaux réalisés apportent une réelle plus-value et puissent être documentés.

Pour un logement F ou G, en revanche, aucune hausse n’est possible. Même des équipements neufs (cuisine, salle de bains, peinture) n’autorisent pas d’augmentation si la classe énergétique reste insuffisante. Seule une rénovation énergétique (isolation, menuiseries, chauffage performant) permet de sortir du gel des loyers.

Augmenter le loyer, c'est possible sous conditions

L’augmentation du loyer entre deux locataires ne peut pas se faire au hasard. Elle obéit à des règles strictes qui varient selon la zone, l'état énergétique du logement et l’existence de travaux ou d’une sous-évaluation. Une approche structurée, documentée et transparente permet de fixer un loyer réellement conforme, tout en préservant la rentabilité du bien. En maîtrisant ces paramètres, les bailleurs peuvent sécuriser leur investissement et proposer un loyer juste, à la fois légal et adapté au marché.

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