Préavis de départ d'un locataire : les règles pour les propriétaires bailleurs.

Quand le préavis commence réellement : un point de vigilance majeur

Le bailleur doit être particulièrement attentif à la date de réception du congé. Ce n’est ni la date d’envoi ni celle figurant sur la lettre qui fait foi, mais bien la date à laquelle le courrier est reçu.

Un congé transmis par lettre recommandée démarre le préavis à la date de première présentation du courrier. Une remise en main propre n’est valable que si elle est accompagnée d’un récépissé signé. En cas de doute ou de contexte conflictuel, une signification par commissaire de justice reste la solution la plus sécurisante.

Tant que le congé n’a pas été valablement reçu, le préavis ne court pas, et le bail se poursuit normalement.

Durée du préavis selon le type de location

La durée du préavis dépend du type de bail signé. C’est au bailleur de vérifier que le délai annoncé par le locataire correspond bien à la situation juridique du logement.

Location meublée : préavis d’un mois

En location meublée, le locataire peut quitter le logement avec un préavis d’un mois, sans justification particulière. Cette règle est uniforme, quelle que soit la commune. Le bailleur ne peut pas exiger un délai plus long.

Location vide : trois mois par défaut

En location vide, le principe reste un préavis de trois mois. Toutefois, la loi prévoit plusieurs cas de réduction à un mois. Le bailleur doit donc vérifier si le motif invoqué est recevable et s’il est correctement justifié.

Voici la liste des motifs recevables prévus par la loi :

• Obtention d'un logement social
• Le locataire touche le RSA ou l'AAH
• Etat de santé justifiant un changement de domicile
• Locataire victime de violence dans le couple ou la famille (enfants)
• Obtention du 1er emploi
• Changement de lieu de travail
• Fin de droits de l'assurance chômage
• Départ en retraite
• Arrêt d'activité Indépendant ou profession libérale
• Démission (ou abandon de poste)
• Perte d'emploi (ou rupture conventionnelle ou fin de CDD)
• Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi

Synthèse des délais applicables

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Zone tendue : un impact direct sur la durée du préavis

Si le logement est situé en zone tendue, le préavis d’une location vide est automatiquement réduit à un mois. Le bailleur ne peut pas s’y opposer.

En pratique, il est recommandé de vérifier systématiquement la commune à l’aide du simulateur officiel. En cas de désaccord, la charge de la preuve repose sur le locataire, mais disposer soi-même de la confirmation officielle permet d’éviter toute discussion inutile.

Pour un logement meublé, la notion de zone tendue n’a aucun impact sur la durée du préavis.

Préavis réduit : ce que le bailleur doit contrôler

Lorsque le locataire invoque un préavis réduit en location vide, le propriétaire doit vérifier deux éléments essentiels :
le motif légal et le justificatif joint.

Un préavis réduit n’est valable que si le motif est explicitement mentionné dans la lettre et accompagné d’un document probant. À défaut, le bailleur est en droit d’appliquer le préavis légal de trois mois.

Les motifs les plus fréquents concernent la situation professionnelle (mutation, perte d’emploi, premier emploi), certaines situations personnelles (santé, violences conjugales) ou l’attribution d’un logement social. Sans justificatif conforme, la réduction du préavis peut être refusée.

Loyer et charges pendant le préavis : ce qui est dû

Pendant toute la durée du préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges, même s’il quitte physiquement le logement avant la fin du délai.

En revanche, si le logement est reloué avant la fin du préavis, avec l’accord du bailleur, le loyer n’est dû que jusqu’à la date de reprise par le nouveau locataire. Cette possibilité peut être un levier intéressant pour réduire la vacance locative.

Organisation des visites et fin de bail

Le bailleur peut organiser des visites pendant le préavis, à condition de respecter les plages prévues au contrat et de ne pas porter atteinte à la jouissance paisible du logement. Ces visites sont souvent déterminantes pour limiter la période de vacance.

L’état des lieux de sortie marque la fin effective de l’occupation. Il conditionne le délai de restitution du dépôt de garantie et la possibilité de retenir des sommes en cas de dégradations constatées.

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Dépôt de garantie : délais et précautions

Le dépôt de garantie ne peut pas être conservé pour compenser un préavis prétendument incorrect sans base légale. Sa restitution dépend exclusivement de l’état des lieux de sortie et des sommes restant dues.

Le bailleur dispose d’un délai légal pour restituer le dépôt, déduction faite des éventuelles réparations ou régularisations justifiées. Un dossier complet (photos, devis, factures) est indispensable en cas de retenue.

Erreurs fréquentes côté bailleur

Les litiges liés au préavis proviennent souvent d’erreurs évitables :
confondre date d’envoi et date de réception, accepter un préavis réduit sans justificatif, bloquer indûment le dépôt de garantie ou retarder la relocation par manque d’anticipation.

Une gestion rigoureuse du préavis permet au contraire de sécuriser la transition entre deux locataires et de préserver la rentabilité du bien.

En conclusion

Pour le propriétaire bailleur, le préavis de départ du locataire n’est pas une formalité administrative. C’est une phase stratégique qui conditionne la date de libération du logement, le niveau de loyers perçus et la fluidité de la remise en location. En vérifiant systématiquement la validité du congé, la durée applicable et les justificatifs fournis, le bailleur protège ses intérêts tout en respectant le cadre légal.

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