DPE obligatoire pour la location : quelles règles pour les propriétaires ?

À quoi sert le DPE pour une location ?

Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation d'énergie d'un logement et son impact en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Le résultat prend la forme d'une étiquette allant de A, pour les biens les plus performants, à G, pour les plus énergivores.

Pour un propriétaire, le DPE remplit désormais plusieurs fonctions. Il informe le futur occupant sur la performance du bien et ses dépenses énergétiques théoriques, mais permet également de déterminer si le logement respecte le critère de décence énergétique nécessaire à sa location.

Depuis la réforme de 2021, le diagnostic est par ailleurs opposable. Il ne s'agit donc plus d'un simple document informatif.

Dans quels cas le DPE est-il obligatoire pour une location ?

Le propriétaire doit faire réaliser le diagnostic à ses frais avant de louer son logement. Il doit être établi par un diagnostiqueur certifié et indépendant, puis intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) remis avec le contrat de location.

Cette obligation concerne notamment les locations vides et meublées utilisées comme résidence principale. Certaines exceptions existent toutefois, notamment pour certains bâtiments indépendants de petite surface ou monuments historiques. Les locations touristiques obéissent quant à elles à des règles particulières qui ont également été renforcées récemment.

Pour un bailleur classique, le bon réflexe reste donc simple : avant toute nouvelle mise en location, vérifier que le logement dispose d'un DPE valide et compatible avec les critères de décence en vigueur (source Service Public).

Quelle classe DPE faut-il pour louer en 2026 ?

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif visant à retirer du parc locatif les logements les plus énergivores.

En métropole, voici les principales échéances à connaître :

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En 2026, un logement classé G ne répond donc plus au critère de décence énergétique. Cette règle concerne les nouveaux contrats mais également les renouvellements et reconductions tacites intervenant depuis le 1er janvier 2025.

Pour les propriétaires d'un logement classé F, l'échéance suivante est déjà proche : à partir du 1er janvier 2028, celui-ci ne pourra plus être loué dans les conditions actuelles sans amélioration suffisante de sa performance. Les biens classés E suivront à partir de 2034.

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Que se passe-t-il pour un bail déjà en cours ?

L'interdiction ne signifie pas qu'un occupant doit immédiatement quitter son logement dès que celui-ci franchit une échéance du calendrier.

Le critère de décence énergétique s'apprécie notamment lors de la conclusion d'un nouveau contrat, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite. Depuis 2025, la classe G est ainsi incompatible avec le niveau de performance exigé dans ces situations.

Un locataire peut demander au propriétaire de mettre le bien en conformité. En cas de désaccord persistant, il peut saisir les dispositifs de conciliation puis, le cas échéant, la justice. Le juge peut notamment ordonner la réalisation de travaux et décider d'une réduction ou d'une suspension du loyer jusqu'à leur réalisation.

Pour un bailleur possédant une passoire énergétique, attendre le prochain changement d'occupant pour s'intéresser au problème est donc risqué.

Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?

Même lorsqu'un logement peut encore être loué, sa mauvaise performance peut déjà avoir des conséquences financières.

Depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés en métropole lorsque les conditions prévues par la réglementation sont réunies. Le propriétaire ne peut notamment plus appliquer la révision annuelle prévue au bail, augmenter le prix entre deux locataires ou procéder à certaines réévaluations au renouvellement.

Cette règle est particulièrement importante pour les biens classés F. Ils peuvent encore être loués en 2026, contrairement aux logements G, mais leur loyer reste contraint.

Améliorer la classe énergétique peut donc avoir un double intérêt : préparer les prochaines échéances réglementaires et retrouver davantage de marge dans la gestion locative du bien.

Quelles informations doivent apparaître dans l'annonce ?

L'obligation de DPE pour une location intervient avant même la signature du bail. Les informations essentielles doivent être visibles dès la publication de l'annonce immobilière.

L'annonce doit notamment indiquer les classes énergie et climat ainsi qu'une estimation des dépenses énergétiques annuelles pour un usage standard. Les logements classés F ou G doivent également être identifiés comme des logements à consommation énergétique excessive.

Ces informations permettent au candidat de connaître la performance du bien avant même sa visite. Elles doivent donc être disponibles dès la commercialisation du logement et non uniquement au moment de signer le contrat.

Combien de temps un DPE est-il valable ?

Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans, sauf évolution réglementaire particulière nécessitant de revoir la situation.

Attention aux anciens diagnostics : ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Un propriétaire qui souhaiterait aujourd'hui remettre en location un logement avec un tel document doit donc faire réaliser un nouveau diagnostic.

Les propriétaires de petites surfaces doivent également vérifier leur situation. Depuis juillet 2024, les seuils ont été adaptés pour les logements de 40 m² ou moins, qui étaient défavorisés par l'ancienne méthode. Une attestation actualisant l'étiquette peut, dans certains cas, être obtenue depuis l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe sans refaire entièrement le diagnostic.

Ce qui a changé dans le calcul du DPE en 2026

Une nouvelle évolution est entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire utilisé dans le calcul du diagnostic est passé de 2,3 à 1,9.

Cette modification peut améliorer le classement de certains logements chauffés à l'électricité, sans qu'aucun travail n'ait nécessairement été réalisé. Les diagnostics établis avant 2026 restent juridiquement valables et une attestation tenant compte du nouveau coefficient peut être obtenue auprès de l'Ademe lorsqu'elle améliore l'étiquette du bien.

Pour un propriétaire disposant d'un appartement électrique classé E, F ou G, il peut donc être pertinent de vérifier son classement actualisé avant d'engager un programme de rénovation important.

Quels travaux réaliser pour améliorer son classement ?

Lorsqu'une mauvaise classe énergétique empêche ou risque prochainement d'empêcher la location, plusieurs postes peuvent être étudiés. Le choix dépend avant tout des caractéristiques du bâtiment : il n'existe pas de travaux universels permettant de gagner automatiquement une classe.

L'isolation des murs ou de la toiture, le remplacement de fenêtres peu performantes, l'amélioration de la ventilation ou la modernisation du système de chauffage font partie des interventions fréquemment envisagées.

Il est généralement préférable de raisonner dans une logique de rénovation globale plutôt que d'accumuler de petits travaux sans mesurer leur impact. Les recommandations présentes dans le diagnostic peuvent fournir une première orientation.

Pour les projets importants, un accompagnement spécialisé permet également de hiérarchiser les interventions et d'étudier les aides financières disponibles.

DPE collectif : une nouvelle obligation à connaître en copropriété

Depuis le 1er janvier 2026, une nouvelle étape concerne les petites copropriétés : les bâtiments d'habitation collective d'au maximum 50 lots doivent désormais disposer d'un DPE collectif, après les immeubles en monopropriété et grandes copropriétés en 2024, puis celles de 50 à 200 lots en 2025.

Le DPE collectif évalue la performance du bâtiment dans son ensemble. Il peut notamment aider la copropriété à identifier les rénovations à envisager sur les parties et équipements collectifs.

Pour autant, cette obligation ne doit pas être confondue avec celle du propriétaire qui met son appartement en location : il reste nécessaire de vérifier le diagnostic applicable au logement et sa conformité avec les règles locatives.

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DPE ou audit énergétique : quelle différence ?

Le DPE établit une photographie de la performance énergétique du bien. L'audit énergétique va plus loin en proposant des scénarios de travaux permettant d'améliorer cette performance.

Il existe toutefois une confusion fréquente : l'audit énergétique réglementaire imposé pour certaines passoires thermiques concerne principalement la vente de maisons individuelles et d'immeubles en monopropriété. Depuis 2025, il concerne les biens classés E, F ou G répondant aux critères du dispositif.

Un propriétaire n'a donc pas automatiquement à faire réaliser un audit simplement parce qu'il souhaite louer un appartement classé F. Il peut néanmoins être pertinent d'en réaliser un volontairement lorsqu'une rénovation importante est envisagée.

Anticiper le DPE pour protéger son investissement locatif

Pour un propriétaire, le classement énergétique est désormais un véritable paramètre de gestion du patrimoine. Il influence la possibilité de louer, l'évolution du loyer, les travaux à prévoir et potentiellement la valeur du logement.

Un bien classé F peut encore être proposé à la location en 2026, mais l'échéance de 2028 doit déjà être intégrée à la stratégie du bailleur. L'objectif est d'éviter d'attendre l'interdiction pour commencer à chiffrer les travaux, rechercher les aides ou organiser une rénovation.

Cette anticipation passe aussi par un suivi précis du logement. Une solution comme Gapaylo permet de centraliser les documents liés au bien et à sa gestion locative afin de conserver plus facilement les informations utiles, notamment les diagnostics et les échéances à surveiller.

DPE et location : des échéances à anticiper

Le DPE n'est plus une simple formalité à joindre au bail. En 2026, il détermine directement si certains logements peuvent rester sur le marché locatif : les biens classés G sont déjà concernés par les restrictions, les F le seront à partir de 2028 et les E à partir de 2034.

Pour un propriétaire, la priorité consiste donc à vérifier la validité et la classe de chaque bien, puis à anticiper suffisamment tôt les éventuels travaux. Cette approche permet de maintenir le logement en location tout en maîtrisant l'impact financier de la rénovation.

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